[摘要] 今年以来，楼市降价风潮大有愈演愈烈之势。在这一年，楼市首次出现了“撕裂”：众城市普遍量价齐跌，但也有个别地区如京津冀城市出现量价齐升，众房企加入削价促销行列，也有个别房企却逆势卖出了高价。
今年以来，楼市降价风潮大有愈演愈烈之势。在这一年，楼市首次出现了“撕裂”：众城市普遍量价齐跌，但也有个别地区如京津冀城市出现量价齐升，众房企加入削价促销行列，也有个别房企却逆势卖出了高价。
有人用供求比、存销比和土地消化周期三个指标解释这一现象，认为众城市供远大于求是导致这次降价风潮的主因。事实上，今年这三个指标的供应端基本与去年一致，但两年行情截然不同，又作何解释？要知道，一直以来，中国房企属于忍者神龟种类，以善“扛”著称，即使在危机四伏的2008年和风声鹤唳的2010年，降价幅度也鲜超七折，但今年却是动不动就六、七折杀价销售。为什么开发商会如此伤筋动骨杀价解套？
难道行业已进入了大拐点的肃杀时刻？
根据本文推算，情况并未如此悲观，城镇商品住宅市场大拐点时刻预计还有三年多时间。这一判断基于总供给和总需求的均衡关系。截至目前，我国商品住宅供应远小于潜在需要。供应上，1986~2013年我国商品住宅成交92亿平方米。需求上，城镇居民每户住房按平均100平方米计，住房总需要约236亿平方米。由此推算，当前我国城镇住房需要缺口至少为144亿平方米。住房需求潜在缺口虽大，但有效需求较小。2012年，我国城镇住房中高需求、刚需、廉价商品房、公租房的比重分别占15%、35%、10%、40%。中高需求和刚需合计占50%，才118亿平方米左右。换句话讲，非保障性商品住宅存量需求仅剩26亿平方米。
城镇化和旧城改造按常规推进，商品住宅需求大拐点或3年后来临。旧改方面，2002年及以前的商品住宅由于结构设计和功能离现代居住要求较远，未来10年相当部分都会进入旧改，其体量少于13亿平方米。假定未来10年均匀释放，旧改需求每年释放量约为1.3亿平方米。城镇化如按常规推进，未来10年如果维持年均提高1.22个百分点的水平。从收入水平角度，由于农村居民人均收入要低于城镇居民人均收入，因此农民进城带来的商品住宅需求比例肯定低于城镇家庭比例，即不会超过50%（2.7亿平方米）。通过计算，笔者认为3.43年后，我国商品住宅市场成交量出现大拐点，年需求缺口高达7.57亿平方米。由于一直以来商品住宅成交面积占商品房成交面积近九成，所以这也将是房地产的拐点时刻。
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