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房企拿地谨慎不再癫抢 弃二线攻一线抱团取暖

大公财经   2014-08-06 07:00

[摘要] 非常时期需得采取非常策略,去年势不可挡的房企大佬们,面对今年楼市的持续调整,学会了收起锋芒,进入蛰伏期。不过,竞拍场上不见了他们的身影,江湖却仍有他们的行踪,撤出二线、专攻一线,并购土地、减少直接竞拍,成了房企们新的拿地策略。

非常时期需得采取非常策略,去年势不可挡的房企大佬们,面对今年楼市的持续调整,学会了收起锋芒,进入蛰伏期。不过,竞拍场上不见了他们的身影,江湖却仍有他们的行踪,撤出二线、专攻一线,并购土地、减少直接竞拍,成了房企们新的拿地策略。

“房企要发展,就得拿地做长远规划,无论世道怎样,如果不持续拿地,房企将面临生存问题。”曾代理多个地王项目的世联行事业部总经理兰尊说。房企老总们心中也深知这个道理,但面对?销售的持续下滑和资金链的愈发紧张,拿地却越来越变成一个有心无力的事情。

龙头房企在一级市场直接拿地的意愿已经降入冰点,数据显示,今年以来,20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4至6月连续3个月不足200亿元。7月中上旬也只有万达、中海和保利有些小动作,拿地金额还不足90亿元。而万科、融创、远洋等房企已经多月没有现身土地竞拍市场。

“今年土地市场真的冷清了。”杭州市国土局的工作人员说,往年一有土地推出,就有多家企业来咨询报名,“但现在大家好像都一下子变冷静了很多,基本都以观望为主。”

一线市优质地仍受追捧

事实上,大型房企正在从二三线城市撤出,重新回归一线。太平戴维斯物业顾问评估部董事甘启善表示,这种趋势从去年就开始了,当前房企不会冒风险将资金投入已经供大于求且去库存化缓慢的二三线城市,相反他们会继续寻求一线城市低风险的投资机会。

来自中指院的数据显示,今年上半年一线城市土地出让金达2598亿元,同比增加41%,其中北京以1115.2亿元大幅领跑,并创造了4个月破千亿元的历史纪录。而二线城市上半年土地出让金为5710亿元,同比减少4%;三线城市土地出让金4100亿元,同比减少11%。

“无论宏观经济好坏,位置优越、发展潜力大的一线城市优质地块,都将是追捧对象。”甘启善说。事实上,越是楼市下行期,具有稀缺性的一线优质地块越是受到追捧。今年7月9日,上海黄浦区的五里桥地块就再创单价地王,楼板价达到8.5万元一平米,一举刷新此前的北京农展馆地块7.3万元一平米的纪录。业内人士表示,从上半年情况来看,房企对性价比较高的市中心优质地块,仍将努力竞争,年内各类新“地王”料会陆续有来。

除了聚焦一线城市,房企们还学会了“抱团取暖”,二级市场的土地并购或联合开发方式取得土地权益的案例明显增多,这也成了时下开发商夺地的主要手段。

来自中原地产的数据显示,今年前5个月,标杆房企所购权益建筑面积达到2898.3公顷,权益支付总价1053.1亿元,比去年同期分别增长4.2%和24.3%。

“企业不再单打独斗。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏说,今年以来标杆房企在上海一级土地市场所购土地并不多,大多数房企都是通过二级市场,或采取收购、联合开发的方式获得土地权益。

联合开发有助降低风险

去年12月,绿地香港在沪购得黄浦区五里桥街道地块,今年1月,绿地就宣布与华润以对半持股方式成立项目公司,共同开发土地。类似的案例不在少数,万科今年1月和4月就分别取得上海闵行旗忠164地块项目70%的权益,及青浦赵巷道特色居住区地块10%的权益。此外,富力地产在今年3月份以22.24亿元总价,收购了成交于三年前的虹桥商务区核心区一期地块。

“在一级土地市场供应有限前提下,房企的购地策略已趋谨慎,共同开发地块有利于降低风险。”龚敏说。同策咨询研究中心总监张宏伟说,通过股权收购、协议转让等方式拿地具备一定优势,与招拍挂相比,二手土地买卖双方可以协商价格,买房的购地成本更易控制,而在合作方式上,也有更大自主权。而一些中小房企由于资金压力大或战略转移等原因转让地块,就给大房企提供了机会。

下半年补充土地好时机

在实力房企眼中,市场低潮或许正提供了趁低吸纳的机会,同策咨询研究部总监张宏伟认为,从当前土地市场来看,土地市场溢价率走低,地价表现相对合理,对大型品牌企业来讲,正是较好的出手拿地“换仓”时机,预计未来数月品牌房企会加大在土地市场“抄底”的力度,尤其是会积极谋取市中心或区域中心优质地块。

兰尊也表示,下半年若有地段好的地块推出,会鼓励房企尽量拿地,“现在是补充土地的好时机,很多房企资金紧,参与竞争的对手少了。”

房企谨慎拿地,各地政府也放缓供地节奏自我调节,土地市场供求均已出现明显下滑。中指院数据显示,今年上半年,300个城市推出土地17468宗,同比减少15%;推出土地面积65903万平方米,同比下降16%。同期成交土地14126宗,同比减少20%。

其中,一二三线城市土地推出情况均有下滑,推出面积上半年同比分别减少33%、15%和15%。上半年十大城市中,只有4个城市供求同比增加,深圳仍无宅地入市,重庆、北京、成都、杭州土地供应同比分别下滑4%、22%、32%和40%。

上海官方数据也显示,今年该市宅地供应仅有700公顷,较去年下滑三成,创近5年来新低。事实上,上海近几年的土地供应计划均未完成既定计划,而供应的土地中仍有大量未开发上市,政府正?力“盘活存量”。21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔说,地方政府至少可从两方面“盘活存量”,一是加大对闲置地块的惩处力度,二是适度降低工业用地比重,提高土地利用效率。广州国土资源和房管局也表示,将严格按照规定,对囤地现象进行处罚。

德佑地产营运副总经理顾非凡说,地方政府出于自身利益考虑,相应减少土地供应符合常理,这能够有效防止土地出现流拍或低溢价。太平戴维斯评估部董事甘启善说,从层面看,部分二、三、四线城市正面临严重的供应过剩,再度加大推地力度将对当地楼市构成利空,为维护楼市和地方经济,部分地方政府正试图放松限购政策,藉此刺激需求尽快去化过剩的存量房源,长远来说,若上述问题无法解决,地方政府新的推地计划就会被押后。

去年12月,重庆隆鑫地产转战上海,短短6天内斥资12.31亿元(人民币,下同)连续购得2幅分别位于青浦和嘉定的商住地块。彼时,坊间用“毫不掩饰进军上海的野心”来形容隆鑫地产的购地行为。令人唏嘘的是,仅隔半年时间,隆鑫地产便将所购地块全部转手。伴随?龙头房企的回归,小型房企正因自身资金困难或战略调整撤出一线。

业内人士表示,隆鑫地产此前并没有在上海操作项目的经验,加之购地价格明显偏高,因此在当前市况下果断退地符合预期。

资料显示,去年12月,隆鑫地产以9.14亿元购得青浦区新城地块,溢价123.56%,楼板价达到14526元一平米;随后,隆鑫又以3.17亿元购得嘉定一幅商住办用地。半年后,青浦地块以1.3万元一平米的价格低价出让给鑫苑中国;嘉定地块则以4.66亿元转给新城地产,这也意味?隆鑫地产全面退出上海。

楼市景气时,房企高价在一线城市购置储备用地是正常的战略布局,但在今年市场持续下滑的背景下,高价购置的土地在未来开发成产品后就可能出现亏损的风险。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,隆鑫所购新城地块周边项目售价在2万元一平米,剔除建造成本后企业盈利空间不大。此外,转卖地块背后折射出企业目前的资金状况并不乐观,卖地所得资金可用以缓解资金压力,在资金面逐步趋紧背景下,类似案例或在其他区域市场再现。

 

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