[摘要] 分析完福建、浙江、江苏、山东之后,我们再看看辽宁的情况。
分析完福建、浙江、江苏、山东之后,我们再看看辽宁的情况。
城市依赖度 人均面积 学生增减
全省 23.9% 9.5 -6.4%
沈阳 30.5% 13.9 +2.1%
大连 22.4% 9.6 -6.7%
鞍山 17.4% 12.5 -10%
盘锦 16.7% 13.0 -6.8%
营口 22.2% 12.7 -6.0%
锦州 14.0% 5.3 -10%
抚顺 10.5% 6.3 -13.7%
丹东 23.0% 6.1 无
辽阳 12.5% 5.8 -5.8%
本溪 11.1% 10.9 -12.5%
朝阳 13.5% 5.7 无
铁岭 23.7% 6.6 无
葫芦岛 23.5% 5.9 无
阜新 16.6% 6.9 -2.1%
还是先上数据。由于很多读者是次读到这个系列的文章,所以将数据的含义做一个解释。下面数据表格中,列是城市名称,辽宁14个地市全部都列入了。第二列的“依赖度”,是指一个城市的经济对房地产的依赖程度,是用2013年的该市“房地产投资额”除以当年GDP,得出的百分比。如果没有2013年的数据,就用2012年的替代,下同。
第三列“人均面积”,指的是人均房屋施工面积,而不是实际拥有的住房面积,这个数据可以反映一个城市未来楼市的压力。第四列“小学生增减”,是反映最近3年(2010年与2013年)小学生在校人数增减比例,用来衡量一个城市的对人口的吸引力。部分城市没有查到2013年的数据,用的是2009年跟2012年的比较。实在没有相关资料的,标明“无”。所有原始数据(表内为计算后的数据),均来自当地统计局公布的统计公报。
根据相关数据,我们可以得出以下结论:
辽宁房地产最危险的城市是营口和盘锦。虽然从人均在建面积上看,这两个城市都比沈阳低,城市经济对房地产的依赖程度也不如沈阳,但要命的是,这两个城市的人口显然在减少,因为过去3年中他们的在校小学生人数都减少了超过6%。其中营口在2013年“统计公报里”只公布了从建筑企业角度统计的“房屋施工面积”,没有公布从房地产企业角度的统计数字,所以我只能采用2012年的数字。营口官方在统计公报中的遮掩,加上媒体的相关报道,我倾向于认为它比盘锦更危险,所以营口,盘锦第二。
第三危险的是鞍山,这个城市2009年的有19.1万小学生(2010年没有查到),到2013年就减少到了17.1万人,显示出人口流失的趋势。在这种情况下,鞍山的人均房屋施工面积达到12.5平米。
第四危险的是本溪,这个城市2010年的时候有6.4万小学生,到了2013年只剩下5.6万人,减少了12.5%,但房屋的人均在建面积高达10.9平米。
第五危险的城市是抚顺。这个城市甚至没有胆量公布2013年统计公报,类似的城市还有三亚,不过抚顺更是奇葩,因为我连当地统计局的官网都没有搜索到。所以表格中提供的数据,都是2012年的。从2009年到2012年,这个城市小学生人数减少了13.7%,显示出人口的严重流失。
第六危险的城市是大连,我没有查到大连的小学生人数,但官方提供了义务教育阶段在校生人数,也就是小学加上初中的人数。2006年的时候是55万人,2010年的时候是46.5万人,到了2013年只剩下43.4万人。虽然这不说明大连一定同比例减少了这么多人口,也许因为房价太高,有些外地人将孩子送回原籍读书。但大连人口竞争力比较差,远远不如青岛、沈阳却是个事实。所以,大连9.6平米的人均施工面积实在是偏高了。
第七危险的城市是锦州,虽然这个城市的人均房屋在建面积远远低于沈阳,但同样发生了显著的人口流失。小学生人数从2011年(2010年的数据没有查到)的16万减少到2013年的14.4万,减少了10%。
第八危险的是沈阳。也许有人对把沈阳列到第8位不服气,因为沈阳的“人均房屋施工面积”和对房地产依赖程度都高居辽宁省,后者还进入了大中城市前6名。但沈阳毕竟是辽宁惟一有人口竞争力的城市,而且背后有省政府撑腰,随时可以出台政策争夺人口。不过,13.9平米的人均房屋施工面积实在是偏高了。我建议,投资性购房不要选择沈阳。
剩下的那几个城市,虽然人均房屋施工面积看似不高,但没有一个城市有真正的人口竞争力。这样的城市,人均施工面积超过3平米都将是灾难。所以,恕我直言,辽宁没有一个城市的房地产是安全的。而且跟山东、江苏、浙江、福建相比,辽宁的经济活力是最差的,但全省人均房屋施工面积却是的。
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