[摘要] 楼市进入“金九银十”，全国房贷利率初现松绑迹象，绝迹近两年的8折优惠利率重现。宽松房贷时期是否将要到来？近日，融360发布报告称，调查发现，当前市场上9折以下优惠房贷利率多为营销噱头，对绝大多数用户而言只是“镜花水月”。银行所谓的附加条件，是在变相提高客户的贷款成本，要么暗藏陷阱，要么变相拒客。
楼市进入“金九银十”，房贷利率初现松绑迹象，绝迹近两年的八折优惠利率重现。宽松房贷时期是否将要到来？近日，融360发布报告称，调查发现，当前市场上9折以下优惠房贷利率多为营销噱头，对绝大多数用户而言只是“镜花水月”。银行所谓的附加条件，是在变相提高客户的贷款成本，要么暗藏陷阱，要么变相拒客。
条件：挂钩贷款返存比
实质：苛刻条件加大贷款成本
上海有银行提供的8折房贷优惠利率直接与客户日均贷款返存比挂钩，所谓贷款返存比即银行考量客户在申请贷款前一个月的日均存款金额与贷款总金额之比。具体来说，如果客户要申请8折利率，该比值要达到80%以上，也就是说，要贷款200万元，在该银行的日均存款需要超过160万元，而且该比值每月计算一次，一旦低于80%，将恢复至基准贷款利率，以后也将不再享受优惠政策。
即假如客户贷款期30年，想一直享受该银行提供的8折优惠，其代价是须保证30年间每月日均存款在160万元。
融360表示：“如果借款人按8折优惠利率贷款200万元，30年间共支付利息约157万元，比基准利率贷款少支付利息约39万元。其代价是客户将160万元以0.35%-5.225%存款利率（利率以五年期存款利率上浮10%计算）存在银行30年。相反，借款人如果选择基准利率贷款200万元，假设其手中仍有160万元资金，此资金只需以最保守的方式，定存5年就可获得超41万元利息收入，已超过客户选择优惠贷款所节省的利息支出，而且此后25年可以随意调拨此笔资金。”
银行给以客户的优惠，其最终结果是要客户以更低的利率把钱存入银行。融360表示，该银行8折超级优惠房贷利率，其苛刻的附加条件，实际上是在加大客户的贷款成本，且非一般购房者所能够满足。从某种意义上说，8折并不比基准利率优惠，对客户来说实为亏本买卖。
条件：日均金融资产超500万
实质：借机拓展多种业务
上海有银行规定近三个月内金融资产超过500万元的客户，首套房可以享受8.5折利率。这500万元并非存款，而是需要在该银行购买相应金额的理财产品，理财产品的时间要保证在6个月以上。发放贷款后6个月之内，银行会严格监控客户在该行的金融资产，一旦不符合优惠要求，将调整相应贷款利率。即使客户按照要求在银行保持500万元金融资产达6个月，但后期如果资产低于此值，银行仍然有权调整客户贷款利率。
融360评价，500万元的日均金融资产，对绝大多数普通购房者来说只是“镜花水月”，而且将房贷优惠与理财产品“捆绑”在一起，变成了银行利用现有客户资源拓展多种业务的捷径。
条件：按存贷款额交保证金
实质：变相对客户说“不”
北京某银行优惠贷款利率9折，客户须存贷款额15%的保证金1年；存贷款额5%的保证金1年，可享9.5折。上海，附加条件更为苛刻，客户想享受9.5折优惠，须是该行优质客户且存款额要超500万元。
对于普通人来说，贷款100万元，需另外冻结15万元资金，不是小数目。融360表示，北京、上海金融较为发达，购房者可以较自由地选择不同银行贷款，如想获得9折或9.5折优惠利率，不一定要选择该银行，也无须提交保证金，通过其他银行也可取得贷款。可见，该银行在变相对客户说“不”。
融360总结，“银行的附加条件，在变相提高贷款成本。这是一个相悖的选择题。客户接受银行附加条件，其结果往往是惠而不优。”
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