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“认贷不认房”未出细则 假期楼市观望多买的少

半岛都市报   2014-10-07 07:16

[摘要] 继8月份岛城局部松绑限购,9月份全面放开,国庆节前央行又发布“认贷不认房”新政,对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行执行首套房贷款政策,并可享受7折利率。但由于地方银行细则尚未出炉,接二连三释放出的利好政策,并没有让国庆节的楼市迅速好转。

继8月份岛城局部松绑限购,9月份全面放开,国庆节前央行又发布“认贷不认房”新政,对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行执行首套房贷款政策,并可享受7折利率。但由于地方银行细则尚未出炉,接二连三释放出的利好政策,并没有让国庆节的楼市迅速好转。观望,依旧是主旋律。

认贷不认房,不少楼盘已执行

国庆节前,央行释放限贷松绑信号,一时让黄金周期间的楼市关注度骤然升高。“黄金周多数景点光看人去了,既然早有换房的打算,不如去各楼盘看看。”10月5日下午,在城阳区惜福镇的万海惜福时光项目售楼处,来自市南区的丁先明说,这里已是假期看的第7个项目。

就在新政发布后,万海惜福时光项目立即对销售策略进行了调整。销售人员介绍,目前该楼盘按“首套房贷还清,二套房首付三成”来执行,现在符合新政策条件的二次置业客户就可以享受该政策,并且还有7折利率优惠,“受央行利好政策刺激,假期客流量翻番,达成意向的客户比预期增加了五成。”

执行新政的不仅是郊区楼盘,像市北区万科·紫台、泰成·玲珑郡,李沧区的保利·茉莉公馆也早早地把执行新政,当作首要的营销说辞。泰成·玲珑郡项目负责人表示,“新政策把首付和利率的自主权交还给银行,对释放楼市的改善型需求有积极的意义,这对市场是重大利好。”

新政赶上放假,细则尚未出台

开发商“认贷不认房”的承诺虽然感觉铁板钉钉,但银行方面却没有出台跟进细则,哪些购房者能“尝鲜”新政利好的蛋糕,依旧是未知数。6日上午,岛城一家商业银行负责人表示,“具体细则需要等上级文件,何时出台也没有时间表。”针对信贷新政,记者咨询了多家商业银行,均未得到确切回复。

“按照以往惯例,央行政策出台后,各地银行会根据自身情况出台相应细则。”科威国际不动产青岛(楼盘)区域总经理孙杰介绍,这次政策发布适逢国庆节前,银行随即放假,预计要到10月9日才有细则出台,买房的市民只能期待节后的银行政策。

来自青岛市房地产交易中心的统计数据显示,截至10月6日下午,国庆节期间楼市签约量日均未破百套 ,其中6日签约量仅65套 。“尽管出现数据下滑,但不能直接判断为楼市惨淡,因为统计数字存在滞后性,不过现场成交确实没有想象中火爆。”李沧区金水路一家新盘项目销售部的李经理说。

网传楼市涨价,“攻心”戏上演

尽管岛城各家商业银行实施细则仍未出炉,自央行信贷新政发布至10月6日,房价将上涨的传言已经传开。“信贷新政之后,房价会不会涨”成为许多购房者普遍关心的话题。

10月1日上午,一张题为《绿城集团浙东区域公司文件》的照片在微信朋友圈流传,文件称:绿城集团浙东区域公司要求各项目11月全面涨价,涨幅达5%至10%。“看到消息后非常担心,我正犹豫,要不要买李沧区的绿城诚园。”来自市北区的刘宗敏说,她看到消息后立即打电话咨询销售人员,尽管没有得到涨价答复,依旧让她忧心忡忡,毕竟涨幅不是个小数。

“7折利率在2008年10月曾出现,2009年房价涨幅超过20% ;在2012年又出现了,2012到2013年房价涨幅又超过20%;今年国庆前夕再次出现7折利率,刺激楼市再出狠招,今年下半年迎来的抄底时机!”6日上午,多位房地产开发商在微信圈转发了这样一条消息,并在后面附上自己项目的抢房热线,鼓励购房者抓住时机赶紧出手。

这条微信转发后,确实有不少购房者在留言中心怀忐忑。“早知道房价要涨,国庆节就不来云南旅游(002059,股吧)了,希望假期结束后还有没涨价的房可以抢。”一位网友留言说。

40余家新盘全力搏杀“银十”

“央行关于房贷的新政,确实给一直疲软的岛城楼市注入了强心剂,但据此就断言房价将上涨,仅仅是开发商的一厢情愿。”青岛锐理数据总经理马光明表示,这种说法只是开发商刺激购房者、期待摆脱营销困境的又一个噱头而已。据记者调查发现,无论是市区还是郊区楼盘,截至6日尚未打出“涨价的旗号”。

政策利好频现,开发商开盘的节奏在加快。来自青岛市房地产交易中心的统计数据显示,10月青岛预计有40多家新盘推向市场,较之9月份大幅增加。

这40余家项目当中,27盘为新盘,其余为老盘加推。其中,城阳区将有12盘陆续入市,市南区1家、市北区9家、李沧区两家、高新区两家、黄岛新区则有11家、胶州市有两家、即墨市有7家。从项目备案信息来看,“降价跑量”依旧是楼市的主旋律。

“楼市素有金九银十的说法,而9月份成色已经大减,10月份借着央行政策利好,房地产企业当然不想错失良机,这也意味着这个月的销售竞争将最激烈。”青岛世联怡高总经理陈耀华说,受此影响,预计本月成交量会回升,但价格或将继续维持下行轨道。记者 王爱科

声音

央行全面松绑限贷政策,堪称一把“双刃剑”。一方面可能让低迷的房地产行业迅速复苏,也可能意味着市场新一轮恐慌开始。由于高高在上的库存量,8月份限购局部松绑,市场没回暖;9月份限购全面取消,市场也没动静。这足以证明此前靠解除限购来拯救楼市就是“伪命题”;时隔一个月后房贷也松绑,是否能让市场走出低迷,还要看银行细则怎么执行、以及执行力度多大。

—中置国际营销总监、楼市分析人士 张百忍

认贷不认房激活的是改善型客户,这部分需求大约占市场15%。由于这部分群体需要卖掉现有住房再买房,可视为贡献近30% 的成交量。

针对刚需群体,7折利率时隔多年再现市场,无疑会受到刺激而出手。但现在的情况是,市场高库存问题迟迟没有解决,新盘还要入市,仅靠信贷新政刺激房子涨价,不太可能。

—科威国际不动产青岛区域总经理 孙杰

针对这次7折利率,有些人把它与2008年相比较,但2008年救市主打“改善性需求”的旗号,而且2008年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施,到2010年底约投资4万亿元。这次离开了这一背景,仅靠住房信贷政策的调整,房地产市场不会重现2008年的行情。个人认为,央行细则关键在于如何执行,地方银行下一步的举措至关重要。

—青岛世联怡高总经理 陈耀华

对银行来说,如果楼市有钱赚,就会鼓励在楼市放贷;如果不好,就会选择把钱投到别的领域,这是再明白不过的一笔账。也就是说,7折利率地方银行会不会大力度执行,这是个问题。

如果银行跟进积极性不高,无论是7折利率还是首付30%,都成了虚招,楼市依然没有短期回暖的可能。种种迹象表明,未来楼市更多依靠市场的力量来调控,此后将进入较长时间的“盘整期”。

—青岛锐理数据总经理 马光明

金九黯然失色,银十难改大势

预计楼市将长时间盘整

“金九银十”观望情绪浓厚,成交持续不振,库存继续高企,“救市”难破僵局。市场人士预计,今年或是近三年最差的“黑色旺季”,开发商将为取“银十”而掀“价格战”,但楼市大局已定,背水一战也难改大势。

从9月市场状况来看,无论是一线城市还是二线城市,均比预期冷清萧条,100个城市新建住宅平均价格为10672元/平方米,环比上月下跌0.92%,连续第5个月下跌,跌幅扩大0.33%。

除北上广深等城市外,“限购”在基本取消,但所释放的需求并不如想象般强烈。杭州(楼盘)楼市就是一个例证,9月21日至9月27日杭州主城区日均成交167套,与没有全面放开限购的8月基本持平,但与之相对的库存却继续增加。

总体上看,“金九”楼市成交平淡已成事实。究其原因,业内人士表示,由于市场走势使人“雾里看花”,不仅购房者观望情绪渐浓 ,需求不断萎缩,而且开发商对于后期市场走向也信心不足,推盘量与打折优惠相对保守谨慎。

在当前楼市的库存压力仍在攀升的情况下,业内人士认为,“金九”失色必然促使开发商进行更大幅度的“以价换量”。“十一”长假楼市将迎来成交小高峰,环比9月同期或有小幅上升,但与去年同期相比仍将下降,至今年底楼市还将处于调整期。在“限购”大范围退出后,银行又接着宣布放松首套房认定。世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟表示,年内去库存仍是大部分房企的首要任务,“以价换量”仍是市场大趋势,价格下行仍有可能。但从近期市场反应来看,需求旺盛的一线城市房价的下降空间仍然相对有限。

专家认为,在狂飙猛进发展十余年后,我国房地产业正在进入中高速、稳健发展的“新常态”,与此相应,原有的成交、价格、供需必然会经历一个较长时间的“盘整”和适应。

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