[摘要] “十一”长假前，央行、银监会出台房贷新政，对现有的房贷政策松绑。昨日，记者从沈阳多家银行了解到，目前沈阳地区工行、建行、浦发银行已按照新的房贷政策开始执行，其他银行在等总行通知。
“十一”长假前，央行、银监会出台房贷新政，对现有的房贷政策松绑。昨日，记者从沈阳多家银行了解到，目前沈阳地区工行、建行、浦发银行已按照新的房贷政策开始执行，其他银行在等总行通知。但此前市场较为关注的“七折房的房贷政策开始执行，其他银行在等总行通知。但此前市场较为关注的“七折房贷利率”并没有银行落实，多数银行仍执行基准利率。
多项利好刺激沈城房地产市场回暖。
市场难见房贷利率折扣
央行“房贷新政”备受关注，记者了解到，目前沈阳已经有多家银行执行新的房贷政策，并出台了具体措施，如果家庭已经结清购房贷款现在再贷款，将会按照首套房贷款政策执行，即首付需要30%，而此前这种情况按照二套房贷款政策执行。
但记者发现，目前沈阳多数银行房贷仍然执行基准利率，此前市场上流传的“七折利率”说法并没有银行落实。据记者了解，从去年开始，沈阳房贷利率优惠便已经消失，一部分银行还在原有的基础利率上上浮10%。
沈阳一家国有银行信贷部负责人李先生告诉记者，实时的政策提及的七折的首套房贷款下限并非新政，只是常规性的条款内容，并非强制执行。“我们目前也只是针对优势客户实行9.5折的利率优惠，一般客户只能享受基准利率。”
这与记者从本地其他银行了解的情况类似，执行新政的银行并没有对现有的房贷利率进行调整。一家商业银行客户经理告诉记者，“房贷新政”的具体细则还在制定中，目前还在等待总行通知，不出意外，细则落实后，商业银行在房贷基准利率上会有一定的优惠幅度，但“七折利率”的情况应该不会出现。
利好政策刺激沈城楼市回暖
9月12日，沈阳市房产局正式发布《关于解除住房限购的通知》，标志着执行了三年的限购政策彻底取消；9月30日，央行发文实行“房贷新政”；10月10日，沈阳公积金贷款出新政，首付调整至20%。房贷一系列利好政策9月12日，沈阳市房产局正式发布《关于解除住房限购的通知》，标志着执行了三年的限购政策彻底取消；9月30日，央行发文实行“房贷新政”；10月10日，沈阳公积金贷款出新政，首付调整至20%。房贷一系列利好政策接踵而至，这也让沈阳房地产市场出现了短暂的回暖。
昨日，沈阳中原地产发布《9月沈阳房地产市场月度监测报告》，报告显示，沈阳市商品住宅9月成交面积为90万平方米，同比下降37%，相比上月成交面积增长8%，市场渐露回暖势头。
不过库存量仍然处于高位。截至今年9月末，沈阳市可售商品住宅存量2286.24万平方米，按照2013年月均销售速度计算（131万平方米/月），当前库存量可销售17.5个月，按照2014年上半年销售速度计算（75.5万平方米/月），库存量可销售30个月。
土地供应方面，今年下半年开始土地交易市场一直处于低迷状态，8-9月份土地市场表现最为明显。9月沈阳市出让土地12宗，总占地面积35.24万平方米，环比上涨644%，同比下降12.3%。
从土地成交情况来看，2014年9月份成交地块仅有2宗，成交面积4.34万平方米，一块为商业用地，一块为居住用地。地块位置均位于三环外，经济技术开发区和于洪区各成交1宗。由于成交地块位置偏远，均位于三环外，成交价格仅为986元/建筑平方米和1500元/建筑平方米。
报告分析，沈阳土地交易的这波下行行情，从总体上印证了市场冷清，开发商对高地价的市中心土地不感冒。在这种形势下，政府推地的步伐也变得缓慢。
“七折利率”难执行
记者了解到，从目前“工、农、中、建”四大国有银行下发的新政细则看，只有建行提及了“七折利率折扣”房贷利率，其它三家银行均未提及。
房贷“七折利率”能否实现？记者采访多位专家均认为，在目前银行资金情况下，银行要实现“七折利率”几乎不可能。“从2012年开始，部分银行已经开始逐步压缩房贷业务，转战更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域，七折政策名存实亡。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受本报记者采访时表示，本次央行文件中提及的七折的首套房贷款下限，并非新政。在目前资金情况下，银行吸储难度非常大，这种情况下，不仅七折不可能，连九折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。“银行若对首套房贷打七折，会出现存贷利率倒挂，银行房贷出现亏钱。”一位银行内部人士接受本报记者采访时也表示，银行目前的资金成本高，因此出现七折贷款可能性极低，即使某些银行新政细则提出7折房贷优惠，落实到地方也依然很难执行。
沈阳购房者坐等新政“落地”
“房贷新政”无疑给低迷的房地产市场注入了一针强心剂。
记者走访市场发现，接二连三的利好消息让开发商放缓了打折促销力度，一部分开发商还在酝酿涨价。从浑南新区营盘街一处楼盘记者了解到，去年年中均价8500元/平方米的房源今年价格一路下滑至7400元/平方米，而“十一”过后，价格上调至7600元/平方米。
该楼盘一位售楼员告诉记者，解除限贷和解除限购双重利好因素对目前低迷的楼市肯定会产生好的影响，房价会重新回归到上升轨道。
与此同时，“房贷新政”也给购房者带来了希望。记者了解到，很多打算购房的消费者都在等待新政落地后再买房。购房者冯先生告诉记者，听说新政即将执行后，便推迟了购房计划，目前相中的楼盘还没有收到合作银行的房贷政策调整通知，准备观察一段时间后再出手。“这次放宽了银行首套认定标准，并结合首套的利率优惠政策，是对此前政策误伤人群的利好，将极大刺激首改类客户的购房热情。”沈阳中原物业代理有限公司资源中心经理严飞接受本报记者采访时表示，总体而言，此次调整是对误伤人群的修复，而沈阳目前客户结构即以此类客户为主，投资性购房比例很低，因此受政策的利好影响较大。 本报记者 王浅
陈女士问：我现在手里有一套正在还贷的住房，房贷新政策眼看就要落地沈阳，我也动了提前还贷购买新房子的念头。我想知道，提前还贷有什么具体要求吗？
答：中国建设银行工作人员陈先生介绍，提前还贷分为部分还贷和结清两种。无论选择哪种类型的提前还贷，都会产生合同变更的手续费，但是这个收费并不高，会根据提前还贷的金额不同有所变化，通常是在几百元左右。如果是选择部分提前还贷，带着与银行签订的合同、本人的身份证就能办理。不同网点办理该业务的时间不同，有的是随时可以办理，有的是一周集中办理一次，还有的是一个月集中办理一次，所以建议贷款人提前还贷之前打电话到网点咨询。
中国工商银行客服人员介绍，无论是办理提前部分还贷还是结清，都需要提前一个月向银行提交申请，带着身份证和借款合同到办理贷款的网点办理。每个网点的要求可能有所不同，需要携带的材料除了合同和身份证之外有可能会要求其他材料，这需要贷款人具体咨询。办理提前还贷没有手续费，但是是否需要其他费用，也需要向网点具体咨询。
交通银行大东支行工作人员介绍，每个月的个工作日可以办理提前还贷，无需预约，只要按时前往即可。办理提前还贷无论是部分还贷还是结清都需要贷款方带着身份证、房证、还款卡即可办理。提前还款无需缴纳任何费用。
中国银行沈阳大东支行工作人员介绍，办理提前还款需要提前30个工作日到柜台填写提前还款的申请，同时预约还款时间，到时带着借款其他材料，这需要贷款人具体咨询。办理提前还贷没有手续费，但是是否需要其他费用，也需要向网点具体咨询。
交通银行大东支行工作人员介绍，每个月的个工作日可以办理提前还贷，无需预约，只要按时前往即可。办理提前还贷无论是部分还贷还是结清都需要贷款方带着身份证、房证、还款卡即可办理。提前还款无需缴纳任何费用。
中国银行沈阳大东支行工作人员介绍，办理提前还款需要提前30个工作日到柜台填写提前还款的申请，同时预约还款时间，到时带着借款人身份证办理即可。如果是部分还款只要还款之后就结束，如果是结清就需要在办理提前还贷之日后15个工作日再到银行办理最后的手续。在2009年之后办理贷款的，提前还贷要收取一定的违约金，金额是贷款金额一个月的利息。2009年之前的通常都不需要支付违约金。具体的详情可以在合同的第17条上查阅。
刘先生问：我现在的房子贷款40万元，原本是打算20年还清，现在已经还了3年。其实我现在手里的钱足够还贷款，但是我想知道，现在提前还贷合适吗？
答：中国建设银行工作人员陈先生介绍，现在银行的提前还贷业务还没有出现爆发，可能很多人都在等待着新政落地之后再做抉择。其实，在银行贷款也是一种投资模式，尤其对于贷款人是具备一定投资能力的人们来说，投资的如果大于银行贷款利息，贷款买房子就等于向银行借款去投资。所以，有投资需求的贷款人大可不必急于提前还贷。
此外，提前还贷也要考虑已经还款的时间和还款方式。目前大多数贷款人都是选择等额本息还款方式，这种方式每个月的还款额是固定的。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。也就是说，在还款初期，还的大部分是利息。如果已经接近还款期尾声，提前还款就显得没有必要。
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