[摘要] 目前建行、中行、兴业银行迅速跟进，发布了房贷新规，对于贷款购买首套房，以及拥有1套住房且已结清贷款再买的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。
9月30日下午，央行、银监会正式出台文件，放松首套房认定标准。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。目前建行、中行、兴业银行迅速跟进，发布了房贷新规，对于贷款购买首套房，以及拥有1套住房且已结清贷款再买的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。
沈阳市住房公积金管理中心10月10日表示，即日起开始实行公积金贷款买房新政，拥有一套住房并已经结清购房贷款后，再次申请贷款享受首套房的贷款政策。对于住建部等三部门要求的实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，目前辽宁省内城市已经实现公积金异地贷款。
楼市期待的救市政策在国庆前一天低调而至，放松首套房认定标准“认贷不认房”，房贷利率七折下限等利好让开发商和购房者对十月的楼市行情多了一份期待，购房者理性观望，等待新政的进一步落地，开发商持续促销“以价换量”。部分楼盘出现看房潮，火爆开盘的景象在重新上演。房贷七折利率曾出现在2008年和2012年，此后时段楼市都迎来全面爆发，2014年，房贷七折利率重现江湖，沈阳楼市能否再次迎来自己的黄金时代呢？
戴德梁行沈阳及大连公司总经理 赵欣
香港联祥置业董事总经理 杜宏鹏
沈阳格林豪森地产营销总监 翟岳楠
信贷放宽
七折利率重现江湖
大范围落地可能性不大
记者：继限购松绑后，银行信贷政策近期也全面放宽，七折利率重现江湖。但按目前基准利率6.55%算，七折利率4.585%和公积金利率差不多，因此目前还停留在政策阶段。在您看来银行政策能否落地，还需多久？
赵欣：信贷政策的放宽是政府促进楼市稳定的导向性信号。利率打折则是这一信号的最直接体现。政府将七折作为贷款利率的底线，实际上是将贷款的变通余地交给银行。而另一方面，银行自身也需要考虑贷款盈利空间。少数银行可能会出现七折利率的个例，但都会捆绑销售理财产品、具备一定的客户评级或者满足其他条件。七折房贷不可能大范围落地，更多是一种象征意义。
翟岳楠：目前各大银行已经制定了相关的政策，信贷的全面放开将会进一步在沈阳落地执行。关于七折利率预计银行也会根据客户资质决定是否执行，应该属于阶段性的政策，市场回暖后银行会根据自身情况收回如此低的优惠政策。可以预期的是，首套房会按首付百分之三十，七折利率执行。首套还清再贷的算首套房，首付百分之三十，但是利率可能执行基准利率。
杜宏鹏：信贷政策应该很快就会落地，虽然目前的货币政策偏紧，但是房贷对于银行来说是属于安全性较高的贷款品种。在央行的支持下，各大银行也在尽快制定落地政策，以满足市场需求。
NO.2市场调整
以价换量仍是主流
调整刚需产品迎合市场
记者：近期长白岛某品牌楼盘的降价引发了一个板块的骚动。在高库存及观望氛围浓厚与松绑政策同时影响的市场形势下，“以价换量”是否仍将是楼市主旋律？开发商在产品投放及销售政策上会做出哪些调整？
翟岳楠：从目前的市场形势来看，开发商“以价换量”仍会是这一阶段的主流。所谓的“以价换量”其实是开发商以牺牲自己的利益来争取销量、销售额。上市公司因为年底需要好的业绩报表更会加大优惠。未来开发商可能会在销售模式、产品、运作模式方面发生变化，但现阶段还是以利润换取销量。
开发商肯定会根据市场调整推盘、拿地等计划。目前市场还是以刚需为主，限购、信贷政策放开后，刚改产品销量能好一些。我们在今年五月份的时候就调整了推盘节奏和计划。放缓别墅等改善型产品节奏，主要以刚需产品为主，迎合市场的需求。格林地产的项目基本在二环附近，以刚需为主。
杜宏鹏：“以价换量”还将是阶段性的主旋律。沈阳的限购、限贷取消后，对于市场是一个积极的利好信号，但救市政策出来后，部分刚需客户仍在观望。短时间内市场不会立马回暖。开发商借助政策利好也采取了灵活的促销方式，以求在此轮调整中分得一杯羹。有的开发商用借机涨价的预期来促使消费者尽快下单，也有的开发商仍在按部就班的执行此前的销售政策，将优惠进行到底。11月、12月是淡季，开发商的资金流会比较紧张，不促销的话正常回款不足以支撑现金缺口。因此绝大多数开发商都会抓紧时间采取垫首付、降单价、大赠送等方式促销。
赵欣：限购、限贷政策相继取消，给市场注入一支强心剂，短期内会使成交量有所上升，但是我们不能盲目乐观。目前市场商品房库存量很高，在市场成交活跃的情况下也需要较长时间才能消化，同时开发商囤积的待开发土地数量也不少，未来几年内的市场供应会一直保持高位，因此，在当前的市场情况下，去库存是最重要和紧急的一件事，“以价换量”仍将是楼市主旋律。
现在的买家已经愈发理性，对产品的要求也越来越高，从开发商的角度应该更多的、更深入的进行市场和客户心理的剖析，精准定位，打造符合市场及客户需求的产品；在销售方面，价格不能盲目调整，应坚持以去化为主要目的。
NO.3刚需释放
消费者观望情绪不减
等待政策落地再出手
记者：十一长假期间部分售楼处迎来看房潮，受银行信贷以及公积金新规的利好刺激，购房者的消费需求是否会在近期集中释放？对于刚需刚改客户，购房的时机是否已经到来？
杜宏鹏：购房者对市场走向非常的敏感，房贷放开后，他们也继续观望，了解市场行情走势。从十一假期各大售楼处的情况来看，个别板块的品牌楼盘出现看房潮，但看房潮并不是普遍现象。
从市场整体来看，目前不一定是房价的点，但已经处于房价底部时段。因此对于刚需刚改客户来讲，应该放宽心态，如果有的项目综合区位、产品、品牌、价格等因素，已经处于楼盘的价格点，就可以出手。
翟岳楠：限购取消、限贷全面放开，政策落地后对购房者来说是的购房时机，对刚需客户，尤其对于刚改客户以及一些大户型、洋房等改善型项目来说是非常好的契机。
赵欣：受放松银行信贷以及公积金新规出台影响，累积近2年的消费需求短期内会有一个释放的过程，但不会出现成交量短期内大幅度回升，除非银行方面推出更加优惠的利好刺激政策。对于刚需型客户来说，目前可以考虑寻找合适房源，年底和明年上半年是入市的较好时机。
NO.4 规避风险
品牌开发商更有保障
需要考察楼盘综合实力
记者：日前某楼盘“零首付，零全款，凭身份证就给房”的贴子在微信疯传，引致议论纷纷。对此您建议购房者应选择什么样的品牌以及产品，以程度规避风险？
杜宏鹏：五证齐全是最基本的规避风险的购房保障，准现房、开发商的品牌都是需要考虑的重要指标。此外，销售是否火热、户型、定位、与银行开发贷的合作情况都可以作为参考。
翟岳楠：品牌开发商要好一些，购买这样的项目风险相对低。从消费者角度讲，购房者自身也要提高法律意识，合同看的仔细一些，不相信口头承诺，让开发商把承诺落到纸面上。
赵欣：对于“零首付”“零全款”这种策略，实际上是非常考验开发商资金实力的营销策略，在这样的经济环境下，购房者不应该只考虑短期的眼前利益，更应该综合来看，选择大品牌，实力强的开发商，这样对日后自身权益有所保障。
NO.5趋势预判
银行公积金政策将细化
楼市进入理性平稳期
记者：从十一到年底，楼市是否会有更多政策利好以及优惠措施可以期待？经过此轮松绑，是否意味着冷静楼市将翻篇儿，迎来新一轮增长？这种发展或将呈现哪些特征？请对四季度以及明年房地产市场的走势做出预判。
翟岳楠：从政策层面来看，限购限贷都已经放开，公积金的政策也更加宽松，下一步期待的就是一些交易税、手续费等优惠。目前存量房以大户型居多，如果契税政策调整对于144平方米以上的户型将是利好，减少刚改客户的购房负担。开发商在四季度将会加紧制定各项新的优惠政策以度过“年关”。
在政策利好以及开发商让利优惠的共同作用下，预计四季度的销售同比会更好一些。明年开发商在产品、经营模式，运作模式等方面需要转变，未来的市场更考验开发商的成本控制能力以及盈利模式。明年政府对城市配套更加重视，新的金融政策、预期的税收政策对于刚需和改善型客户来讲都是非常大的利好。
需求引导供给，目前市场供大于求，未来三五年内将不会出现突然火爆的市场行情。房地产理性时期到来，对房地产开发企业的要求更高，开发商要变，产品更要变。
杜宏鹏：除了新政外，目前很多开发商都推出了优惠政策，但所有的利好都需要时间来慢慢消化。也许经过某一时间段的积累，购房信心恢复后就会呈现新一轮的购房热潮。明年房价上涨仍然是大趋势。但是今年冬天房价不太好说，不过也不会低于今年9月份。
赵欣：从目前到年底，只有不到3个月的时间，这一时期应该是政策细化及落地的时间，政府也需要时间来检验这一刺激政策的实际效果，因此预计不会有进一步的措施出台。
此轮松绑具体市场表现还需要进一步观察，但可以肯定的是，新一轮快速增长的可能性较小，市场的低迷仍将持续较长一段时间，未来市场竞争将更加激烈，一些中小型实力不强的开发商或将退出市场。
今年第四季度市场将持续以价换量去库存的市场势头。预计春节过后，明年市场将进入另一个季节性交易的小高峰，价格方面也将趋于稳定。
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