[摘要] 今年以来，除了白银市的商业地产“噌噌噌”地上窜外，住宅成交量均出现不同程度的萎缩。随着“限购”等调控政策的进一步实施和保障性安居工程建设力度的加大，白银市房地产市场观望气氛浓厚，在“金九银十”之际也表现出严重的“成色不足”，以往楼市的疯狂并没有得以延续，持币观望再度成为白银房地产市场上的主旋律。
【核心提示】今年以来，除了白银市的商业地产“噌噌噌”地上窜外，住宅成交量均出现不同程度的萎缩。随着“限购”等调控政策的进一步实施和保障性安居工程建设力度的加大，白银市房地产市场观望气氛浓厚，在“金九银十”之际也表现出严重的“成色不足”，以往楼市的疯狂并没有得以延续，持币观望再度成为白银房地产市场上的主旋律。
白银市区房价涨了多少
近年来，白银市的经济发展用突飞猛进来形容丝毫不过分，白银的房地产业发展更是十分迅速，市内开发的楼盘数量日益增加，白银西区的开发建设更是引人瞩目，房地产也快速从旧城区向西区延伸。
最近几年来，白银的房价究竟涨了多少？一个“上涨千元”恐怕不足以概括，地位、产品、潜质，这些原生态的因素都不再能够胜任房价判定标准。“现在的房价比10年前的房价上涨了近10倍”。10年前，白银砖混结构的房价还在600-800元之间徘徊，而在随后的几年时间里，白银人发现，买房子的人突然多了，特别是近几年随着旧城改造工程的实施，房价的涨幅更是出乎意料。一些地段位置偏好的楼盘刚开盘，即便是4000多元的价格，购买者仍趋之若鹜。
据白银市房管局的统计数字，2006年商品房销售均价为1120元。到2012上半年，均价达到3450元。
白银西区地产全面升级
10年前，白银西区西大沟以西范围内，除了市政工程外并没有多少项目，虽然地段被看好，但无奈传统意义上的市中心仍是聚焦在老城区。但随着市政府的西移和其他主要单位的西迁，使白银西区的人气也越来越旺，相关地段的房价也有了相当大幅度的提升。
“云锦苑”是由白银新城信房地产开发有限公司较早在白银西区开发建设的高档住宅小区。“云锦苑”占地210亩，总投资约2亿元，总建筑面积约23万平方米，是白银首席大型智能化生态花园住宅社区。小区四周临街，配备不同特色的商铺，集写字楼、商铺、别墅、多户型住宅于一体，周边汇集了餐饮娱乐，文化长廊、会所、幼儿园、健身中心、音乐喷泉广场等多种设施，功能俱全。但在开发建设初期，小区所在位置可以说是一片不毛之地，相对偏远，一期工程竣工后，就连给本单位职工福利性分房，职工都不愿意要。“每平米700元的福利价格，仅有30多名职工进行了登记，但买了房的住的却不多。”直到2007以后，随着周围的不断开发建设，医院、学校、大型企业和其他房地产开发的进驻，使白银西区的人气逐渐旺了起来。2008年该小区房价跃升为1800元左右，随后不断上涨到2800元、3300元、3600元。目前该小区新建的小高层价格已经突破了4000元，而购房者仍不惜孤注一掷，开盘后的房屋几乎全部售罄。和“云锦苑”一样，位于西区的苹果一条街、国芳国际世贸花园、新世纪花园、西部大市场等房产也是水涨船高，不断升级。对于白银西区房产快速的发展变化，让许多原想在西区购房却一直观望的购房者后悔不已。
业内人士预测，随着品牌开发商之间的高水准博弈，高品质项目的不断竣工开盘，白银西区的房价上涨升级的空间仍然很大。
多小区楼售罄却少人住
一方面是楼房的售罄，但另一方面部分小区却少有人入住，存在较大的空置率。日前，记者在晚上分别对云锦苑、新世家花园和国芳世贸花园等小区的入住情况进行了走访调查，发现这些小区的入住率并不是很高。在云锦苑小区，记者看到各栋楼层亮着的灯光都是零星点点，特别是几栋小高层，每栋也仅有数间房屋亮灯。据该小区的物管人员介绍，小区的所有楼房基本上已经售完，总计有1700多户，但目前入住的仅有1200多户，还有部分住户正在装修中。记者在国芳世贸花园看到的情况如同云锦苑一样，并没有像老城区一些小区万家灯火辉煌，小区内走动的人员也很少，时而能碰见回家或外出的人员，显得有些冷清寂静。据了解，该小区共有27栋总计700余户住户，楼房也已基本售完，目前入住率在60%左右。和前两者相比，新世纪花园的入住率稍要好一些，大概在80%左右。这些小区楼层里零星的灯光就像萤火虫一样在夜幕中闪烁，这折射出这些小区人气不足，居住者不多的现象。谈及入住率不高的原因，一位小区的管理人员分析说，其中绝大多数购房者还是以解决或改善居住条件为目的的，但以投资为目的的购房者也为数不少，期待房价再度上涨后转让出售，这些购房者在等待房价的攀升中势必会造成房屋的空置。
保障房冲淡楼市刚性需求
近年来，房价的飞涨，使一般低收入的居民越来越买不起楼房，也直接影响了房市的刚性需求，许多楼房被空置在了投资性购房者的手中。但随着政府保障性安居工程的强力推进，使许多买不起房的低收入居民圆了住房梦。王彩红原是白银区公园路街道银光路社区低保户，还是姑娘的时候，她心里就藏着一个梦：有一间像样的房，有一个温暖的家。再后来，王彩红结婚生子，夫妻俩都无正式工作，靠打工维持生活。但微薄的收入，使他们的楼房梦一年年破灭，王彩红一家3口在棚户区的平房里一住就是13年。2009年，王彩红报名申请了白银区的保障性住房。在公开摇号时，中了惠民小区13号楼的一套廉租房，有间向阳的卧室。房子仿佛是一把开启春天的钥匙，搬进新居后，放心、舒心、安心等从未有过的幸福体验，渐渐在王彩红的心中“绽放”。
近年来，市委、市政府始终把全力保障和改善民生，加快保障性安居工程建设作为重要工作和民心工程，逐年加大各类保障性安居工程的建设力度，保障性安居工程工作始终走在全省的前列。2009年白银区在城区全面启动经济适用房、廉租房、安置房等保障性住房建设工程。2010年，以“棚户区改造攻坚年”为抓手，坚持城市转型和城乡一体化建设相促进，加快棚户区改造步伐，共开工建设各类保障性住房6169套，建筑面积12.42万平方米，主体竣工4467套，分配入住3829户。2011年，重点实施了纺织路街道大井子二期、狄家台、武川小区四期、悦民小区二期(a、b区)共4个保障性安居工程项目，新建各类保障性住房1672套，建筑面积12.42万平方米。目前，在白银城区有近万户像王彩红一样的低收入家庭已经圆了住房梦，搬进了新居，住上了楼房。2012年，白银区将通过民生计划引擎的强力推动，计划建设各类保障性住房1640套12.84万平方米，圆更多中低收入家庭的安居梦。
一套套崭新的保障房，已经成为城市建设的新亮点；一把把保障房新房钥匙，正在为越来越多的住房困难家庭打开幸福之门……
一位业界人士说：“政府保障房安居工程建设力度的加大，无疑使那些买不起商品房的低收入者有了住房的保障，对于白银这个不到30万人口的城市来说，势必对楼市的刚性需求产生很大的影响。”
二手房租售冰火两重天
房地产市场调控政策的执行，有效的抑制了投机投资性购房的需求，使房价一时难以快速反弹，同时使二手房市场也出现萧寒之意。与之相反，二手房租赁市场却迎来了满堂红，不仅租赁成交量较去年同期大幅上涨，租金水平也出现了小幅上涨！
李先生和妻子都在市政府部门工作，以前住在老城区，随着市政府西移，来回上班很不方便，去年夫妻俩拿出所有积蓄，另向亲戚朋友借了20万元在国芳世贸花园购买了一套100多平米的新房。原想着尽快把老城区的房子卖了偿还借款，李先生先把房子出租了出去，并在房屋中介信息部登记出售，要价3000元。但一年过去了，看房子的客户倒有几个，最终没有能成交。“客户都嫌要价太高，但价格太低卖掉我又觉得不划算”李先生说，现在面对这样的市场，他只好继续出租房屋，期待能卖一个满意的价格。记者从一些房地产中介机构了解到，目前白银的二手房均价在2500元左右，但基本上都是有价无市，成交量很低，相反租赁市场却异常的火爆，原来月租500元左右的两居室现在涨到了800元左右。随着外来打工人员的增多，租赁市场的客户需求量、房源供应量、成交量都或将再创历史新高。
“金九银十”成色严重不足
作为楼市传统旺季，“金九银十”向来都被寄予厚望，但今年9月楼市的开局没有给开发商带来期盼中的“金九”之喜，倒是流露出一丝金秋的凉爽。尽管部分开发商在9月份来临之际都打出了一定促销优惠政策，效果却并不明显，依然“门前冷落鞍马稀”，看房者或购房者寥寥。
9月20日下午3点左右，记者走进国芳世贸花园售楼中心，看到售楼大厅里没有一个客户，只有几名售楼小姐闲坐在里面，见到记者到来，便热情地迎了上来打招呼，询问记者对住房的需求。据售楼小姐介绍，目前国芳世贸花园三期销售正在进行售前排号，参与排号可以享受开盘四重好礼，自9月8日开始排号以来，现在已经排到80多号了。记者在大厅待了约有半个，没有进来新的看房客户。在金域观澜售楼大厅，看到的也是同样的情形，记者走进时现场没有一个看房的客户，据售楼小姐讲，目前楼盘正在开建中，正式的销售工作还没有开始，仅是进行售前排号，每天大概有10多个看房的客户。随后，记者又走访了几家售楼中心，基本上都是一样的景象。
对此，有关人士分析认为，目前白银楼市基本上是量稳价平，对今年的“金九银十”，不应抱太大希望。去年同期，成交量出现稳步上升趋势，市场业绩较好，但市场供应关系已经较为饱和。同时在政府限价、一房一价公示、三次加息的情况下，市场成交一度出现萎缩。再加上政府力推福利房和保障房，对商品房市场产生很大的冲击。白银目前处于房地产的启动阶段，未来一段时间市场将维持饱和状态。截至今年8月，白银市商品房待售面积9万多平方米，其中住宅待售面积，近7万平方米。另一面，市场没有暴涨，内在需求在受控条件下可持续释放，市场暴跌的可能性也不存在。今年的“金九银十”可以预判为成色不足，也可以预期市场仍将平稳发展，量稳价平。开发商如果不继续进行促销，市场上巨大的新货就难以被消化，楼市回暖也将成为开发商的一厢情愿。
他认为，巨大的供应量意味着开发商需要用更优惠的价格来抢夺买家。而目前买家对于楼价并不买账。对开发商推出的降价促销，仍有不少购房者表示房价依然太贵，“降价也买不起”。
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