[摘要] 1２月１８日上午，由本报与沈阳市政务公开办联办的“民生连线”铃音不断，多位市民打来电话咨询物业管理政策、小区遭到物业弃管、对物业服务不满意想更换物业公司、老旧小区物业化管理、维修基金使用及查询等相关问题， 予以 解答。
核心提示
“物业公司服务不到位，业主该如何维权？”“小区共用场地停车如何收费？”“如何选聘和解聘物业公司？”等物业管理问题关系到千家万户，受到市民的普遍关注。
1２月１８日上午，由本报与沈阳市政务公开办联办的“民生连线”铃音不断，多位市民打来电话咨询物业管理政策、小区遭到物业弃管、对物业服务不满意想更换物业公司、老旧小区物业化管理、维修基金使用及查询等相关问题， 予以 解答。
本期嘉宾
沈阳市住宅小区管理办公室物业科科长
安俊峰
相关链接
各区小区办投诉电话
和平区 83303037
沈河区 22916077
大东区 24834805
铁西区 85866932
皇姑区 86408700
于洪区 25320698
浑南区 24208397
沈北新区 89604277
苏家屯 89129855
经济技术开发区 25372185
整改不合格的物业企业将被扣分
沈阳市房产局出重拳整治住宅区物业服务，从2013年8月以来持续开展了住宅区物业管理规范化服务大检查活动，检查活动由市、区两级房产部门分别实施，市房产局定期对各区工作情况进行抽检，重点对市民反映、投诉较多的项目实施定点检查，对检查中发现的问题要当场向物业企业下发“整改通知书”。2014年共对和平、沈河、铁西、皇姑、大东、浑南、于洪、沈北、苏家屯、经济技术10个区的160个住宅项目进行检查，下发整改通知书63份。对复检仍不合格的物业企业，将按照《沈阳市物业服务企业信用信息管理暂行办法》（沈房[2010]186号）相应条款进行扣分，所扣分数累计超过15-20分的将暂停其资质晋级、承接新盘、评优评先等活动。
利用共用场地停车所得将由业主大会决定
《沈阳市物业管理条例》第四十九条规定，物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等，也就是说物业管理区域内车辆停放、收费等事宜由业主大会决定。共有道路、场地是指与建筑物或者为使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施相配套的场地、庭院、甬道、干道等。共有道路、场地归全体业主 ，车辆在此停放与否，如可以停放，是否收取场地占用费、占用费的收取标准和用途等均应由业主大会决定。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。也就是说机动车辆场地占用费应由物业服务企业代收代管并接受业主的监督，占用费归全体业主 。此外，道路是共用部位，是业主资源，小区内停车时占用了共用道路，车主付出的是占地费而非保管费，无保管合同则无保管义务。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。业主大会通过的车辆管理收费规章制度和租赁收费标准，一般是指进行车辆停放、出入秩序的管理服务，主要包括区域内车辆按位停放、按线行驶、按时间入位和制止外部车辆擅自进入等。对个别业主为防止意外磕碰损坏或车辆失窃等事故发生，提出特殊保管服务要求时，业主和物业服务企业应按《合同法》和提出要求的内容，由业主和物业服务企业单独协商确定，并签订相应的保管合同。
业主不得以私有财产受损为由不缴物业费
物业服务合同中的安全防范内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家的私有部分的财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》时，大多不涉及业主的私人财产保险的内容，所以业主家一旦发生失窃等私有财产受损事件，通过核查现场情况，物业服务企业如果按照规定时间严格进行巡查且在物业公共区域内已经履行了职责，那么物业就履行了自己的职责。保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不能防范任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，私有财产受损就要求物业公司赔偿，同样也不能因为私有财产受损就拒绝缴纳物业费。
新房装修物业不得收电梯使用费
有居民反映，目前有些新入住的房子需要装修，物业公司要收取一定费用的电梯使用费，不交就不允许使用电梯。这种物业公司收取电梯使用费的行为属于乱收费，居民可进行举报。《沈阳市人民 办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》（沈政办发[2012]83号）第六条依法规范物业服务企业行为中规范入住管理规定，物业服务企业在业主办理入住手续期间不得强制业主选择指定的装修、运输、安装等队伍及电器、建材等供应商，不得向业主乱收保证金、管理费、服务费、电梯使用费等，不得限制业主合理使用电梯等共用设施设备。物业服务企业存在上述行为时，由所在地房产主管部门责令其立即改正；对拒不改正的物业服务企业，由相关执法部门查处。
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