[摘要] 编者按：沈阳住宅市场量价齐跌。2014年，沈阳住宅市场除沈北新区房价轻微上涨外，其余各区房价均下降。沈河区房价跌破万元。可以这么说，沈阳住宅市场成交低迷，沈阳房价下跌局势已定，限购取消让改善型需求获得释放。
编者按：沈阳住宅市场量价齐跌。2014年，沈阳住宅市场除沈北新区房价轻微上涨外，其余各区房价均下降。沈河区房价跌破万元。可以这么说，沈阳住宅市场成交低迷，沈阳房价下跌局势已定，限购取消让改善型需求获得释放。
另外沈阳市租赁型甲级写字楼租金同比上涨1.4%，至每月每平方米111.2元； 目前沈阳商业地产总存量已达726万平方米，人均商业面积接近1平方米。
2015年1月21日，沈阳：全球领先的房地产服务营运商DTZ戴德梁行今日于沈阳举行了媒体见面会，就2014年度沈阳住宅市场的特点及未来走势、写字楼市场表现、商业市场现状及未来发展等问题进行了全方位、深层次解读，并探索了沈阳房地产市场的发展前景。
土地市场遇冷，量价齐跌
据DTZ戴德梁行监测的土地成交数据显示，2014年沈阳市共成交土地1,059万平方米，总量不及2013年一半，平均楼面地价约每平方米1,519元，同比下降10.9%。土拍成交量价齐跌，显示沈阳土地市场热度呈现下降趋势。
去年沈阳市成交土地以工业用地为主，占总体比例达61%，较2013年的46%工业用地占比上升了15%，但其他住宅丶商业及商住混合用地的成交量占比则较2013年出现了不同程度的下降，其中降幅明显的为住宅用地，成交量占比由2013年的16%下降到2014年的6%。
分区域来看，2014年浑南新区土地成交量大，约256万平方米，占全市土地成交量24%；和平丶沈河土地成交量位于末两位，总量分别为33万平方米和11万平方米。土地成交总额方面，皇姑区的总额领先各区，达42亿元，铁西新区的总额居次，达40亿元。
本行预期低溢价或底价成交将成今年沈阳土地市场“新常态”，地铁沿线土地将成为新的市场关注焦点，土地用途方面，商业用地需求将减少，住宅用地需求或将增加，总量微涨。
住宅量价双降，房地产政策放宽
沈阳市房地产市场政策在2014年逐步放宽，随着去年9月30日“房贷新政”发布，沈阳全面取消限购，放宽后的房贷新政及公积金新政使购房成本有所下降，释放并促成了改善性住房的成交量。
据DTZ戴德梁行沈阳公司数据统计，截至2014年12月末，沈阳全市（含市辖县）商品住宅成交量同比下降24%至约1,211万平方米，成交均价亦同比下降1.6%至约每平方米6,212元，量价齐跌。自9月份限购限贷政策解除后，沈阳商品住宅价格无明显变化，但成交量回升，10-12月份成交量超过400万平方米，环比上升39%，其中，面积在100-120平方米，120-144平方米及180平方米以上住房的成交量占比，均较去年同期上升明显，显示改善性住宅需求獲得释放。
分区域看，截至2014年年末，沈阳市内各区除沈北新区的房价仅微涨0.5%外，其余各区房价均低于去年同期水平，平均降幅约4.3%，其中，大东区同比下降6.9%，跌幅大；住宅均价位居全市首位的沈河区，其均价亦跌破万元至每平方米9,886元，同比下降4.9%。
据DTZ戴德梁行预测，2015年去库存将成为市场主旋律，此外，受益于积极的货币政策，改善型需求占比将继续扩大，但房价大幅波动的可能性较小。
写字楼市场供应量骤增，竞争压力大
据DTZ戴德梁行沈阳公司研究部数据显示，2005-2007年间，沈阳甲级写字楼市场因受供应抑制影响，令需求持续处于低位；2008-2012年，甲厦供需平稳，需求渐得到释放；2013年后甲级写字楼供应大增，进入2014年，沈阳的茂业中心丶嘉里企业广场丶中汇广场A座丶财富中心A座等优质商厦项目集中入市，大量新增供应拉高了甲级写字楼市场整体的空置率。截至2014年第四季度，沈阳甲级写字楼市场空置率约为38%，空置面积约26.8万平方米，为2013年的四倍，可见写字楼市场竞争激烈。
租金方面，全年来看沈阳租赁型甲级写字楼租金同比上涨1.4%，但自2014年第二季度开始租金即呈现负增长，截至第四季度，全市租赁型甲级写字楼租金已降至每月每平方米111.2元的水平。分区域看，截至第四季度，五里河区域租金降幅较大，同比下降4.3%，但该区域的平均租金水平仍然高于其他区域；北站区域由于有高品质项目入市，拉高了区域平均租金水平，同比涨幅为1.1%；中街区域及中山广场-和平大街区域租金则相对平稳。
租户构成方面，沈阳甲级写字楼的租户主要来自金融丶电子技术丶房地产丶专业服务丶制造业等行业，当中以金融类企业的需求强劲，占比大，达到34%，其次为电子技术类企业，占比达16%。
据DTZ戴德梁行统计数据显示，沈阳潜在将有多幢大体量丶超高层丶高品质产品入市，包括宝能环球金融中心丶裕景中心双子塔丶市府恒隆双子塔丶新地中心一号等，且多集中于金廊沿线。未来五年，沈阳甲级写字楼供应量将达247.7万平方米，市场竞争更加激烈。据本行预测，未来沈阳写字楼市场将以价格竞争为主，刺激更多升级需求，平均租金和售价短期内将继续走低，空置面积亦将有较大增长。
商业竞争激烈，业态调整升级
据DTZ戴德梁行沈阳公司研究部数据显示，近年沈阳商业供应量激增，截至2014年，沈阳商业地产总存量已达到726万平方米，约为2008年的四倍，预计到了2020年沈阳商业地产总存量将达到1,227万平方米，为2014年的1.7倍。数据显示，去年沈阳户籍人口约730万人，市人均商业面积近1平方米，接近发达国家每人平均1.0-1.2平方米的水平，预计到2020年沈阳人均商业面积将达到1.6平方米，商业面临过剩。
目前沈阳优质商业主要集中于中街商圈，其优质商业占比接近全市的50%，其次为太原街15%丶浑南新区13%及金廊12%丶铁西商圈10%。值得一提的是，中街商圈原本与太原街并列为沈阳两大商圈，但是近年中街商圈发展迅速，多个大型商场相继开业，整体规模及人气大幅提升。业态构成方面，面对巨大的商业存量压力，去年沈阳购物中心零售业态占比同比下降5%，餐饮丶娱乐丶服务业态比例扩大，购物中心纷纷开始转型升级，业态调整更加注重“体验”和“社交”的消费功能。
据DTZ戴德梁行预测，未来五年内，沈阳将有约439万平方米的新增商业供应，大型的优质代表项目有华润万象汇丶佳兆业购物广场等。今年沈阳商业项目将面临进一步转型，租金预期下调。
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