[摘要] 二套房贷首付降至四成，两年以上普通住宅交易免征营业税，这两项重磅政策的出台，将如何影响我们的买房卖房决策？
昨日记者从沈阳市房产局获悉，从2010年3月到现在的五年里，共计30多万户家庭购买过二手房。
沈阳市房产局公开的信息显示，沈阳市于2010年3月实施《沈阳市存量房屋交易资金管理办法》，并要求二手房交易必须实行资金监管，并在房屋交易大厅设有办理窗口，办理资金监管业务。五年间已有30余万户家庭通过资金监管实现了二手房屋安全买卖。
二套房贷首付降至四成，两年以上普通住宅交易免征营业税，这两项重磅政策的出台，将如何影响我们的买房卖房决策？
影响1
个人首付大大减少
据人民日报客户端报道，二套房贷首付比例下调，意味着改善性需求置业的门槛将大幅下降，带来改善性购房需求的积极释放。这一消息让很多准备二次置业的人欢欣鼓舞。
专家表示，过去政策下，改善居住条件的成本非常高，很多群体难以完成二次置业，使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。二套房首付比例下调政策落地之后，改善性需求将积极入市。
■分析
首付比例降低
刺激改善住房需求
近两年房交会期间，一些想购买家庭终没能购买，主要是因为有房贷没有还清。这部分群体多为30~35岁，首套房购买没几年且贷款多未还清，手中虽有存款但数额不多。二手房首付比例降低，对这部分人群来说无疑是好消息。
沈阳市民刘先生2014年刚升级当了爸爸，为了方便照顾孩子，刘先生和妻子准备接岳父母来沈阳同住。可是目前居住的80平方米居室有些不够用，思前想后，刘先生决定在自家小区再买一套新房给老人居住。而新出台的二套房购房贷款政策，无疑能让刘先生的购房首付成本降低不少，“买一套50平方米的小户型，大概需要二十八九万，按照新政策，首付从六成变为四成，能省下将近6万块钱首付”。
记者调查15位年龄从26岁到50岁的读者，其中12位表示，二套房首付比例降低有利于刺激购买需求；10位已经拥有住房的受访者中5位表示会在未来2年内考虑购入二套房，理由包括：改善自身居住条件，接父母安享晚年，照顾孩子，为孩子准备结婚用房。
影响2
楼市有望量价齐升 成交量或“五一”回升
据人民日报客户端报道，从市场层面来讲，量价齐涨几率将大大增加。二套房首付比例降低，对购房者来说，叠加之前的取消限购政策影响，购房者很可能再次积极入市。
但也有人认为，改善型需求购房者的首付能力比较强，降首付对他们的影响可能没那么大。松绑二套房贷款政策预期愈发强烈，如果一线城市房价继续上涨，不仅老百姓难以接受，恐怕也不是政策层面所乐见的。
对于这种担心，有专家表示，房地产涨价肯定是不健康的，但是在目前我国的经济发展阶段，降价带来的问题更多，两会中也提到，未来市场是均衡发展，托底也很重要。
辽宁大学商学院管理系主任曲赜胜在接受本报记者采访时表示，此次央行房贷新政以及二手房营业税政策调整，是落实今年两会政府工作报告对于改善性住房的相关要求的具体举措。
曲赜胜认为，经过多年的房地产市场繁荣，很多年轻人实现了购房梦，但是银行贷款是一个主要途径。改善性住房是下一个目标，国家适时调整政策，对于部分夹心层（有房但不大）的改善性住房是较大利好。预计“五一”前后，市场成交量会出现回升。
不过，他也表示，当前去库存依然是首要目标，开发商千万不要盲目提价，以免挫伤购房者积极性。
■分析
90平方米以上户型将热销
昨日，沈阳公积金方面表示，暂时尚未接到新政通知，具体的执行得以文件为准。
新政没有设置建筑面积门槛，只要是普通住房，低首付比例即为20%。业内表示，年轻人购房越来越青睐大户型，但受到首付比例限制以及契税额度影响很大，首付比例调整后，90平方米以上的户型将会出现热销。
和2~5年的次新房将受关注
二手房首付比例降至4成，2年以上普通住宅免营业税，如果这两项政策落地，将会给我省的二手房市场带来利好。
芒果不动产总裁助理衣秀春表示，如果是二套房首付比例下降，肯定是利好消息。从2013年开始，改善型客户需求比例逐渐增大。2014年，已经上升至40%，赶超了首次置业的比例。想买二套房的客户群体覆盖面很大，但首付比例60%，抑制了二次置业者的需求。如果贷款首付比例下降，将有很多购房者受益，二次置业需求比例会增长。
“首付款降到40%，对于家庭来说是利好。”沈阳某房屋代理机构负责人王先生说，近两年沈阳开发了一些新，也有二手，如果购买的群体增多，可能会出现量价齐增的现象。
另外，以前二手房市场中5~10年房受关注，如果政策落地，2~5年的次新房关注度将提高，而且，交易成本的降低也会减少购房压力，对市场同样是利好。
影响3
有望带动股价上涨
据人民日报客户端报道，二套房贷首付比例下调，势必对地产股带来影响。
据悉，在昨天中午央行紧急通知媒体开会之后，降低二套房首付比例的传言就已蔓延开来。受此消息影响，午后地产板块狂飙，涨幅超3%，荣安地产、中关村涨停，招商地产等涨幅居前。房地产B基金涨近8%。
今年两会，中央释放出支持居民自住和改善性需求住房消费的信号，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。
在当前牛市利好的大环境下，地产股可能会迎接新一轮的暴涨。
■分析
10地产股昨涨停
房产、基建股有戏
二套房贷款首付比例下调、满二年普通住宅销售免营业税这两条利好对A股市场中的房地产股、基建类个股构成明确利好。
业内人士认为，投资者可重点关注专注于普通住宅的地产开发类上市公司。
大通证券许鹏介绍，对于居民而言，第二套住房往往属于改善性住房，而并非投资需求，因此也属于刚性需求的一部分，首付比例的下调将直接刺激刚性需求的增长，带动新楼盘的销售，这对地产类上市公司的益处较为直接。而满二年普通住宅销售免营业税，则将明显刺激房地产市场的交易总量，让有购置改善性住房需求的人能够通过出售旧房快速腾挪资金购买新房，其对地产企业属于侧面利好。
尤为关键的是，这一系列政策的出台表明了管理层稳定房地产市场的态度和决心，这将让股市资金重新关注之前颇受争议的地产板块。从二级市场走势看，地产股已经在昨日盘中出现大幅上涨，实达集团、深深房A、保利地产、中天城投、招商地产等近10只地产股涨停，预计后续经过调整后仍有上行空间，投资者可逢低关注。
瑞银投资刘东升认为：该消息不仅利好房地产板块，还利好基建材料、工程机械等相关板块，其中，工程机械板块前期涨幅不大，甚至落后于大盘，是二线蓝筹中表现弱的，本次利好兑现，投资者短线可关注。
■预测
二套房利率
下浮成为可能
记者从沈阳多家银行了解到，二套房的贷款比例近几年呈现下滑趋势。2010年之前，二套房贷款在所有的贷款购房中，多占30%左右，而现在只有10%多一点。“前几年贷款炒房的比较多，现在多数是刚需。”某国有银行个贷部负责人说。
某国有银行个贷部负责人表示，此前央行对于二套房的贷款利率要求特别严，必须上浮10%，否则系统无法发放贷款，而新政规定，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定，这就使贷款利率下浮成为可能。
“就沈阳来说，去年以来房贷发放都不如意，银行抢着发房贷依然是事实，所以二套房贷利率下调几乎是必然的。”该负责人说。
沈阳市地税局工作人员：
今办二手房交易税
系统或“尚未更新”
针对财政部发文，将营业税免征期由五年调整为两年一事， 昨日，沈阳市地税局工作人员在接受采访时表示，地税局将严格遵照国家政策执行。
工作人员介绍，由于征税系统也需更新调整，所以今日纳税人如果到窗口办理二手房交易税的缴纳，可能会出现系统尚未更新完毕的情况。具体操作上是先按原政策执行后退还纳税人差额，还是直接按新规执行，“还需请示上级，但会尽快提出征收方案。”纳税人可在办理业务前进行电话咨询。
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