[摘要] 业界预测，沈阳房价将迎来上涨可能性，房产交易量也将达到2014年以来的高峰。
今年二季度，沈阳房产成交量或环比一季度上涨30%。未来市场上，大户型、高价房或受宠。3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京举行。今年，本报作为东北三省的区域首发媒体受邀参会，大会公布了中国房地产百强企业名单，同时发布百强企业12年发展研究成果。过去的12年中，百强企业市场占有率一路提升，并首次超过了30%。此次会议之后，适逢房产新政出台，二套房首付降至40%，二手房交易营业税免征期从5年减至2年，种种利好政策不断刺激楼市，业界预测，沈阳房价将迎来上涨可能性，房产交易量也将达到2014年以来的高峰。
【百强企业分析篇】
百强企业市场占有率首次超三成
“在过去12年中，百强企业的市场占有率一路上升，从2003年的13.5%到去年的35.4%，次超过了30%，这个产业集中度越来越高。”北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全介绍，百强企业的市场占有率较上一年增加了5.9个百分点，同时，百强企业的资产也在快速聚集。数据显示，在过去12年当中，百强企业资产从2003年的27个亿到现在786亿，同比增长21.7%。净资产均值为202.3亿元，同比增长18.2%，有了飞速的提升。
去年，房地产市场进入深度调整期，但百强企业仍保持着较好的销售业绩。据统计，百强企业全年实现销售总额27007.4亿元，销售面积24978.5万平方米，同比分别增长12.4%和10.3%，高于平均水平18.7和17.9个百分点。不过数据显示，百强价格指数在去年下跌了2.69%，新房整体成交在回落，50个代表城市同比下降了10.5%，二手房成交量骤降，十大城市二手房累计成交比2013年大幅减少31.07%。
百强企业开始切入非住宅领域
培育新的增长极，百强企业在去年更为注重住宅业务的精细化管理，储备充足的可变现货值，并结合市场变化调整策略。百强企业的可售货值规模中，超过90%分布在土地消化时间少于5年的城市。此外，百强企业结合现有优势切入商业、产业、文旅、养老等非住宅业务领域，已经有91%、41%、26%、14%的企业分别进入商业地产、文旅地产、产业地产和养老地产领域开展业务，培育新动力。
此外，百强企业还积极参与保障性住房建设，大力推进绿色建筑，推进公益慈善事业等。去年全年百强企业纳税总额均值达13.7亿元，同比增长17.2%。
去年百强企业并购总数占行业四成
去年，百强企业融资成本优势显著，综合资金成本率均值为9.79%，较去年略升0.22个百分点，但仍大幅低于行业平均水平。同时，百强企业充分利用银行贷款、信托、基金、债券、股票增发等各类融资工具补充发展资金，构建了多元化的融资结构。此外，百强企业还通过积极利用互联网金融平台优势开展P2P、众筹等融资模式创新，更好地满足了企业多元化的资金需求。
根据企业披露统计，2014年房地产行业完成并购和筹划并购的案例超230起，其中百强企业凭借较强的综合实力和充足的资金支持成为并购的主力军，并购总数占行业四成左右。
10房企均已入驻沈阳进行项目开发
去年以来，房地产市场的成交压力增大，百强企业开始紧抓一二线主流市场和刚需类产品。数据显示，百强前50企业在重点城市的销售额中，来自一二线城市的销售额占比高达91.5%。综合实力10企业在10个主要业绩贡献城市中，140平方米以下“首置、首改”类刚需型商品房的成交套数占比均值超84%。综合实力10企业的市场份额达到15.6%，较上一年增加3.7个百分点，销售总额占百强企业44%，领先优势进一步凸显。目前，10房企均已经入驻沈阳进行项目开发，不过遗憾的是，沈阳的房企未能跻身10行列。
【沈阳市场预测篇】
新政出台或带动增加一成有效购买量
从去年下半年开始，房地产市场政策松绑的消息就不绝于耳，支持居民自住和改善性住房的呼声不断传出。沈阳范围内，从取消限购到购房给契税补贴款，再到降低公积金贷款的二套房首付比例，政策层面上不断给购房者开绿灯。那么下一步，沈阳房地产市场走势如何？
记者采访了沈阳的参会企业代表李春杰，她表示，刚刚出台的房贷政策将带动市场增加一成的有效购买量，同时沈阳二季度的房产成交量将环比一季度增长三成。
此次新政内容为央行、住建部、银监会发布的二套房贷低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。同时，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而几天之前，国土部和住建部刚联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，表示支持居民自住和改善性住房需求，同时提及“优化户型”和“土地供应”关键词。李春杰告诉记者，今后市民进行二手房交易所承担的税费更少了，再加上二套房贷首付成本低能到四成，这意味着可以用更少的流动资金去买房了。可以说，央行的房贷政策放松程度远远超过市场预期，对购房百姓而言是宽松的政策。
李春杰表示，税费的降低将有利于改善性购房的人群卖掉原来的房子。这个政策大的受益人是买房人，因为不用缴纳几万到几十万元的营业税了。另外，公积金政策调整力度也较大，将对市场带来两方面巨大影响。房贷政策可以直接转化成对市场需求的刺激，预计起码可以增加10%的有效购买量。二季度房产成交量将环比一季度增长30%以上，达到2014年以来的成交高峰。
房价出现上涨可能性
李春杰预测，沈阳将会出现房价上涨的可能性。新政首先刺激的是改善性购房需求的提前释放，促进大户型、高价房的销售，但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限。其次，新政可促进改善型业主卖掉中小户型，未来大户型或更为受宠。不过此次新政不会利好到市场量价齐飙升，毕竟中国房地产市场进入“白银十年”，沈阳市场也毫不例外进入供大于求的时代，市场还有很多可供销售的住宅，去化周期仍很长。
85后、90后成购房主力军
未来的房地产市场，85后、90后将是购房的主力军。李春杰表示，传统的房产开发思维必然面临一场革命。兴起于京沪穗的YOU+国际青年公寓的商业模式就值得借鉴，这种模式主要是打造社群概念，租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对初上班的年轻人。卖点是良好的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。YOU+国际青年公寓号称有“三不租”，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。
李春杰表示，这是采用社群的概念瞄准一个群体，在这种模式下，一旦将一个品牌社群做起来，有了批的铁杆粉丝，等到做第二栋的时候就可以凭借口碑快速传播，实现营销招租的零成本，这就是典型的互联网思维，非常值得沈阳借鉴。
如今在范围内，借助互联网已经打造了四大交易平台，一个是新房交易平台，一个是二手房的交易平台，此外还有家居交易平台、房天下平台。新房交易的电商在三年半之前开始，去年卖了25万多套房，开始的时候有一些网络拍卖，现在电商已经直接升到了销售。
【高峰对话】
此次大会上，记者还采访到房地产领域的专家，请他们把脉未来房地产市场的走势，并就热点话题进行分析。
未来中小型项目会受欢迎
对话人：北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，今年的房地产特色应该是恢复房地产市场本来面目，市场不应该被过度的干预，这应该是一个未来的发展方向。
刘洪玉介绍，人们对于房地产市场关心的是其数量、质量和价格，过去高速城镇化的发展速度和经济增长速度、收入增长速度都是有非常好的预期的。其实房地产市场的价格变化，终不能够脱离经济社会发展的基本面的变化，基本面的因素发展非常强劲，所以大家有理由去预测房地产市场的价格也会增长，而且会非常的强劲，但是现在看，宏观的因素变化了以后会面临很多风险因素的挑战。
从供求关系上来说，过去房价上涨，除了基本面的因素以外，整个市场供应短缺的状况也是存在的。但是从2010年以来，我们跨越了缺的阶段，达到均衡，再到供应充足，这个时候就不再是“遍地黄金”，需要去寻找发现新的市场、新机会。
另外，人们对住房的质量要求在不断的提高，房地产项目的特点也会发生变化，所以在未来，特色的中小型项目会更多，也更受欢迎。
不动产登记是对权益人的保护
对话人：财政部财政科学研究所所长兼书记刘尚希
不动产登记暂行条例从今年3月1日开始实施，在3月末时，不动产登记暂行条例的细则出台，征求公众意见。那么不动产到底对我们的生活有哪些影响？会上，财政部财政科学研究所所长兼书记刘尚希介绍，虽然大家更多的是从房地产的角度来解读不动产登记，但不动产登记重大的意义是其是一种产权的制度建设，是对登记权益人的保护。此外，不动产登记为未来房产税的立法提供了空间。
刘尚希介绍，不动产统一的登记，在世界上就是一种权利的保护，权利的界定。这个实际上是便于产权流动和产权的交易。从市场经济发展的角度来说，有了《物权法》以后，再配上相应基础设施，对我们的产权保护将会更加有利，这和市场经济的要求是非常吻合的，对整个房地产市场的发展实际上也提供了一个非常好的条件。另外有了不动产登记条例以后，哪些人拥有多少房产，这样的信息将更透明。
至于大家关注的不动产登记是不是为开征房产税做准备，现在只能说不动产登记会为房地产税开征提供条件。不动产登记是一个平台，在这个平台上可以做很多的事情，毫无疑问可以为房地产税的开征提供便利条件。因为这项工作是统一登记，搞清楚了房子分布的情况、个人拥有的情况，可以为房地产税怎么设计提供新的思路。
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