[摘要] 住建部等多部门出台楼市“3·30”新政以来，包括我市在内的多地接连出台降低公积金购房首付、上调贷款额度的政策，让一些改善型购房者很是心动，市民张女士就是其中一位。
住建部等多部门出台楼市“3·30”新政以来，包括我市在内的多地接连出台降低公积金购房首付、上调贷款额度的政策，让一些改善型购房者很是心动，市民张女士就是其中一位。
张女士现供有一套80平方米的商品房，每月还款2000元，现仍有10万元贷款尚未结清。她和丈夫缴纳了住房公积金，但还没使用过。眼下，张女士看上了一套120平方米的房子，总价约70万元。那么，新政之下，像张女士这样的购房者如何购房才更划算呢？
用公积金贷款二套房首付下降
记者了解到，“3·30”新政调整大的亮点就是对二套房首付比例的调整，商业贷款购买二套房首付比例将降至低40%，而在公积金政策方面，首套房首付比例为20%。对于拥有一套房已结清贷款，再购买普通自住房的购房者，则低首付比例为30%。
“新政策下调了二套房购房首付比例，对于一些尚未结清房贷，但又有改善住房需求的市民来说，降低了购买二套房的门槛。”洛阳市公积金管理中心相关负责人介绍，新政已经制定完成，我市下月起或开始执行。之前没有申请和提取过公积金，买房申请公积金贷款就算套。
目前，洛阳公积金贷款买首套房，90平方米以下的首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%。拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，也就是二套房，低首付比例为50%。
这意味着，像张女士这样的情况，从来没有使用过公积金，那么，新政下她申请公积金贷款，低首付仅需20%，首付款14万元，如果是按首付30%的话，首付款21万元，首付款少支付7万元。
首付压力小了 贷款总利息却增多了
新政之后，用公积金贷款二套房首付由五成降至三成，虽然首付的压力小了，但事实上供房的成本会更高，后期的利息要多掏一些。洛阳银行某支行信贷工作人员给记者算了一笔账，一套70万元的房子，贷款年限为30年，以公积金贷款利率4%为例，当首付比例为50%时，首付35万元，月供1670元左右，总利息为25.15万元，30年总计还款金额为60.15万元；而当首付比例降至30%后，首付21万元，月供2339元左右，总利息为35.21万元 ，30年总计还款金额为84.21万元。也就是说，新政降低首付门槛后，市民用公积金贷款购买二套房可少支付14万元首付，减轻购房压力；但每月月供增加了669元，总利息则多出了10.06万元。
“如果购房者现金充裕，省下的10.06万元也可以用于资金周转，还可以带来盈利。”这名工作人员说。
结清首套房款 月供可少支出
记者了解到，只要一套房房贷没有还清，各银行目前对二套房都执行基准利率上浮10%。假如张女士按第二套房首付4成的话，贷款利率基准上浮10%，每月供5614元（等额本息法，30年期）。对于银行来说，放贷时会充分考虑购房者的还款能力，如购房者的银行流水数以及收入证明需达到月供的2倍以上。张女士每个月的还款总额为7614元，那么，张女士夫妇银行流水数每月至少要达到15228元，购二套房压力确实很大。
某银行个贷中心王经理建议，张女士可以先拿出10万元结清首套房款，那么这套120平方米的住房就可以以首套房的形式购买了。张女士只需先交3成首付，即21万元，剩下的49万元做商业贷款。
如果按部分银行为合作楼盘提供基准利率九折的优惠计算，首套房的年利率仅5.31%。利用等额本息30年期的计算方法，张女士每月月供仅2724元，比同时供两套房的压力明显减少，每月少付2890元。
购房量力而为 考虑偿还能力
从张女士的案例可以看出，当首套房剩下的贷款总额不高的情况下，可以先结清首套房款，然后以首套房的形式购买改善型住房。这样一来，就可以获得利率优惠，月供压力会明显减小，而且利息支付也会少很多。
当然，选择公积金贷款是划算的。公积金贷款利率更低，是贷款，但需注意的是，我市公积金贷款个人贷款高额度为40万元，夫妻高可贷80万元。对于贷款额度需求大的购房者，可采用公积金与商业贷款组合贷款的方式。
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问：如何区分首套房与二套房？
答：洛阳市住房公积金管理中心工作人员介绍，个人名下有贷款购买住房，结清贷款并再次申请贷款购房，算套房。首次购房使用商业贷款或全款，再次购房使用公积金贷款，享受公积金贷款首套房利率；而首次购房使用公积金贷款并已还清，再次购房申请公积金贷款，算二套房；这一政策已经制定完成，下月起或将正式实施。（目前，已有一套房再申请公积金贷款购房的，仍按二套房执行。）
另外，夫妻双方以一方的名义取得了住房公积金首套住房贷款，离婚后，在已还清贷款的情况下，无房的一方再申请住房公积金贷款购房，还可以享受首套住房贷款政策优惠。
问：夫妻双方均缴存公积金且共同贷款的，贷款额度怎么算?
答：洛阳市住房公积金管理中心工作人员介绍，夫妻双方均缴存公积金且共同借款的，贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。具体贷款额度为：一是不得超出个人还款能力即：借款人月缴存额/借款人公积缴存比例 借款人配偶公积金月缴存额/借款人配偶公积金缴存比例之和×50%×12(月)×借款期限；二是购买首套普通自住房，不得超过所购住房价款的70%(套型建筑面积在90平方米(含)以下的，不得超过所购住房价款的80%)。单笔住房公积金贷款额度一般不超过40万元。
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