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新政后首拍现"厮杀" 北京土地市场战火重燃

北京晚报   2015-05-08 06:00

[摘要] 休眠了近一个月的北京土地市场,在4月底因中关村地块被重新点燃。4月27日,首创置业以56.4亿元的、配建6.05万平方米自住型商品房以及0.75万平方米公租房的代价摘得中关村永丰产业基地地块。这是楼市“3·30”新政以后北京的首例土地成交,也被视为市场的风向标。

休眠了近一个月的北京土地市场,在4月底因中关村地块被重新点燃。4月27日,首创置业以56.4亿元的、配建6.05万平方米自住型商品房以及0.75万平方米公租房的代价摘得中关村永丰产业基地地块。这是楼市“3·30”新政以后北京的首例土地成交,也被视为市场的风向标。

新政后首拍现“厮杀”

今年以来,北京土地供应一直处于低迷状态,尤其是4月份,只有2宗经营性用地成交。其中,中关村永丰产业基地地块受到了开发商激烈的“拼抢”。

亚豪机构市场总监郭毅分析,近年来海淀区宅地出让可谓凤毛麟角,区域内商品房的供需失衡现象比较严峻。2011年至2014年,海淀区仅成交了8宗宅地,在目前仅有的3664套纯商品住宅库存条件下,已经面临“卖一套少一套”的境地。

郭毅表示,随着楼市放松政策的不断祭出,开发商对于楼市未来预计普遍转好,并且随着信贷环境的逐渐宽松以及市场销量的不断增加,房企重燃对土地市场的热情。特别是在三、四线城市普遍面临严重供过于求、楼市需求提振乏力的情况下,房企只能更多地布局购房需求相对旺盛的一线城市,造成北京竞地难度激增,地价高企。

经测算,中关村地块住宅部分楼面价高达4.3万元/平方米,预计未来售价超过10万元/平方米。这也使得北京豪宅队伍再次扩编。来自中原地产的数据显示,2015年北京豪宅待售房源将超过1000套。此外,今年新老楼盘总计约有25个项目单价超过10万元/平方米,其中包括龙湖西宸原著、万柳书院、北平府等多个项目。

前4月推地节奏放缓

事实上,不仅是4月份,今年以来北京宅地的供应就呈现了稀缺的态势。

亚豪机构提供的数据显示,2015年前4个月(截至4月27日),北京土地市场新增宅地供应仅7宗,相比去年同期减少了10宗。宅地供应面积84.03万平方米,规划总建筑面积130.71万平方米,相比去年同期分别减少了64%、53%,供需的不对称也使得宅地的争抢火热。

从今年一季度来看,北京土地市场从整体成交的数量和成交的金额上,均有不同程度的下滑。来自亚豪机构的统计数据显示,一季度北京共实现土地出让28宗,同比去年一季度减少了22宗,其中,经营性用地供给25宗。受到土地供应减少影响,宅地成交量明显减少,仅为11宗,同比减少一半。土地出让金方面,一季度相比去年同期降幅达到35.7%。

“今年的土地供应比前两年明显放缓了,尤其是住宅用地,感觉越来越少。”近两年在北京土地市场较为活跃的一家开发商人士对记者表示,“土地的供应情况和整体楼市的走向是分不开的,政府会根据市场的冷热调整土地供应的节奏。比如在市场低迷时,开发商以去库存为主,拿地热情减少,土地供应速度就会放慢。在楼市平稳向好的时候,土地供应也会比较平稳。当然,市场过热的时候,政府也会收紧供应节奏,避免地王出现。”

亚豪机构的分析也认为,2014年整体市场低迷以及地价高企,使得部分房企对于土地市场心有余而力不足。为避免地块受冷遇,甚至出现流标,国土部门放缓了推地节奏。

商品房用地拟减少25%

除了在供应的节奏上进行把控,2015年北京市还缩减了整体供地计划。4月8日,北京市国土资源局公布了今年国有建设用地供应计划,与去年相比整体大幅缩减。

数据显示,2015年度北京国有建设用地供应计划总量为4600公顷,而2014年是5150公顷。计划中今年的住宅用地1200公顷,其中保障性安居工程450公顷,商品住宅750公顷;商服用地400公顷。商品住宅用地比去年下降了25%。

对此,北京市国土局在国有建设用地供应总体思路中则提到了“减量发展”这一关键词,并表示“城市建设用地供应从严从紧,存量中求发展”。2015年北京国有建设用地供应计划各项指标,除特交水用地外,其他指标均有所调减。

不难看出,在适应首都经济发展新常态、人口控制疏解等整体布局下,供应计划的缩减有了更高一层的意义。北京市国土局指出,适度降低土地供应总量,保持基础设施用地供应规模和比例,减少工业用地供应,在保持商品住宅商服用地供应总体平稳的前提下,统筹住宅用地供应与人口控制疏解,确保保障性安居工程用地“应保尽保”,保障养老设施、生态环境等民生用地供应。

与此同时,北京市国土局在调整供应结构方面还指出,“继续适度保持住宅用地供应规模,完善住宅用地供应体系。”值得注意的是,“适度保持”而非“加大供应”表明了土地管理部门在住宅用地供应方面的基本态度。

除此之外,不只是总量减少,按照北京多年来土地市场完成计划的情况,或只完成计划的一半。去年北京商品住宅用地供应517公顷,当年完成计划的51.7%。由于土地整理速度较慢,实际上北京已多年未完成土地供应计划

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