[摘要] 按照2005-2010年的经验简单外推，这一轮地产下行的底部至少要等到2016年才会出现。如果考虑到本轮地产调整还迭加了人口老龄化因素，房地产复苏的时点可能还要推后。有鉴于此，我们预计中国经济长周期的拐点可能将在2017年前后才会出现。这篇文章具有一定参考意义。
宏观研究团队撰文指出，2005年的调控执行了不足3年时间就因金融危机而停止，两年后国内房价开始大幅上涨。2012年的调控因国内经济下压力，以去年9.30房贷新政而宣告结束。按照2005-2010年的经验简单外推，这一轮地产下行的底部至少要等到2016年才会出现。如果考虑到本轮地产调整还迭加了人口老龄化因素，房地产复苏的时点可能还要推后。有鉴于此，我们预计中国经济长周期的拐点可能将在2017年前后才会出现。这篇文章具有一定参考意义。
1、房地产行业走势是判断中国经济是否处于长周期底部的关键
众所周知，房地产业是我国支柱产业。过去10余年来房地产业的快速发展，既加快了我国的城镇化进程，也为居民累积大量财富。2014年我国城镇化率已达到54.77%，较2000年提高18.55个百分点。2000-2013年13年间，商品房平均销售价格上涨了200%，上海房价的涨幅更是高达387%。
房地产市场的繁荣对国民经济有较强的带动和辐射作用。根据投入产出表计算的完全消耗系数，房地产业与金融业、建筑业和租赁、商务服务业关系为密切。正是由于房地产业在国民经济中的重要地位，我们可以看到过去10年，房地产开发投资增速与我国GDP增速走势基本趋同。
过去15年间，房地产投资对于GDP的贡献也呈直线上升的趋势。在名义GDP增加值的构成中，第三产业房地产业和第二产业建筑业的占比由2000年9.7%上升至2014年13.0%，其中房地产(000736,股吧)业贡献了55%，建筑业贡献了45%。
并且，投资是我国GDP的重要组成部分。按照支出法分解GDP，2013年资本形成总额占GDP的比重达到47.8%，而房地产投资占全部投资的比重常年稳定在20%附近。因此，随着资本形成总额对GDP的贡献持续上升，房地产投资占GDP的比重在2000-2014年间也出现快速提升。这反映了房地产业对国民经济的直接影响。
另一方面由于其在国民经济中举足轻重的地位，房地产业还能通过间接渠道影响国民经济。例如，房屋建造过程中对建筑安装相关产业的影响，商品房销售后对家电家具等行业的影响。这一类影响可以通过影响力系数来测算。所谓影响力系数即是指国民经济某一部门增加一个单位终产品时，对其他部门生产规模的影响程度。根据2010年投入产出表数据我们可以测算出房地产业的影响力系数为0.56，建筑业影响力系数为1.15。
可见，在目前的国民经济结构下，地产周期对于国民经济的影响非常明显。2014年以来，地产投资增速开始加速下滑。从目前的情况看，基建投资需求难以完全弥补地产投资下行对国民经济的冲击。因此，前瞻地看，房地产行业走势分析对于判断中国经济长周期的底部非常重要。
2、供求矛盾决定当前房地产行业将继续向下调整
由于经济结构调整成果有限，稳定地产投资仍是稳定经济不可缺少的一环。因此，自2014年以来房地产调控措施不断放松，商品房销售形势近期确实出现了明显改善。但从供求关系来看，现阶段销售数据的向好不足以改变地产向下的趋势。
到目前为止，这一轮地产销售形势的改善仅是结构性的改善，主要集中于一线城市。数据显示，4月一线城市商品房销售额同比增速达到50.5%，而二、三线城市同比增速仅为4.9%和15%。尽管一线城市商品房销售额大幅增长，但其占比仅为29.7%，因此前4个月商品房销售额仍是处于同比负增长的状态中，只是降幅有所收窄。
鉴此，商品房销售结构性改善对投资的拉动作用较为有限，销售回暖至投资企稳的时滞可能更长，4月当月房地产投资增速仅为0.5%，短期内不排除该指标出现负增长的可能性。
整体看我国房地产业严重供大于求。截止2014年，房屋累计竣工面积高达10.75亿平方米。虽然近年来房屋建筑面积竣工率逐年下降，2014年当年竣工面积滑落至0.6亿平方米，但是2014年房屋累积施工面积已经升至72亿平方米，仅2014年当年就新增施工面积6.1亿平方米。
随着在建房屋逐步竣工，房屋待售面积将进一步上升。2014年当年新增房屋待售面积高达1.29亿平方米，累计待售面积达6.22亿平方米。可见，目前房地产行业是一个产能相当过剩的行业。4月十大城市商品房存销比为15.97，二线城市存销比已经创下历史新高。
前瞻地看，房地产市场需求增长空间已经明显收窄。一则，人口老龄化的影响。购房需求主要集中于15-64岁这一年龄段人群。2010年该年龄段人口占比达到峰值74.5%，其后开始回落，2014年已经降至73.41%。
二则，人均居住面积快速提升，改善性需求空间有限。2000年，城镇人均居住面积仅为20.3平方米，2012年城镇人均居住面积达到32.9平方米，12年间人均居住面积增长了62.1%。考虑到这一期间城镇常住人口规模的膨胀，改善性需求对新增住房供给的消化能力已经大幅下降。
三则，城镇化进程中形成的新增住房需求水平也在明显萎缩。2014年我国城镇常住人口为7.3亿人，其中2000-2013年间城镇年均新增常住人口规模达到2097万人，这一时期也是我国城镇化进程加速时期。按照《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的要求，到2020年我国城市化率要达到60%左右，新增城镇常住人口1亿人左右。换言之，2014-2020年7年内年均城镇新增常住人口规模约为1430万人左右，这已经大幅低于2000-2013年期间的城镇常驻人口新增规模。根据社科院的测算，2020年时我国城镇人均居住面积将达到35平米左右。据此，未来5年内这部分人群的住房需求不会超过35亿平方米，而这也远低于目前房屋的在建面积。
四则，二手房交易规模上升也抑制了对新增房屋的需求。数据显示，深圳市2014年商品房新上市规模为812万平方米，当年二手房成交规模已经达到596万平方米，相当于新增供给的73%。今年1-5月二手房交易规模为427万平方米，而新上市商品房面积仅为277万平方米。北京、广州等城市的二手房成交面积近期也出现回升迹象。这意味着一部分购房需求被二手房交易分流，那么用于消化一手房供给的购房需求水平被进一步拉低。
因此，2014年以来地产投资增速显著下滑并非是前期房地产调控政策累积发酵的结果，核心因素还是在于房地产市场受多重因素影响形成的供求失衡。根据前文的分析，供求失衡的局面还将维持较长的时间，这将是中长期内制约中国经济增速回升的主要因素之一。我国房地产市场经历了过去十余年的快速发展和繁荣期后，将进入调整阶段。年内房地产投资增速将跌至5%左右。
那么这一轮地产调整会持续到什么时候？2000年后平均6年左右会进行一轮地产调控政策。亚洲金融风暴之后，国内经济逐步复苏，房地产市场也开始转暖。2003年非典结束后，国内房地产市场逐步走入新一轮的繁荣。2005年起政府房地产开始调控市场，但这一轮调控因2008年全球金融危机的爆发而中途放弃。
危机后的大规模刺激政策导致国内房地产市场2010年起全面上涨，这一轮繁荣直接催生了2012年前后极为严厉限贷限购措施。可见，2005年的调控执行了不足3年时间就因金融危机而停止，两年后国内房价开始大幅上涨。2012年的调控因国内经济下压力，以去年9.30房贷新政而宣告结束。按照2005-2010年的经验简单外推，这一轮地产下行的底部至少要等到2016年才会出现。如果考虑到本轮地产调整还迭加了人口老龄化因素，房地产复苏的时点可能还要推后。有鉴于此，我们预计中国经济长周期的拐点可能将在2017年前后才会出现。
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