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平安的房地产众筹玩法

《陆家嘴》   2015-07-13 15:56

[摘要] 5月底,中国平安(601318,股吧)发起一场盛会,宣布平安好房与数十家房地产企业共同发起的中国房地产众筹联盟成立,会上现身的除了中国平安董事长兼CEO马明哲外,还有万通控股董事长冯仑、绿地集团董事长总裁张玉良、万科集团总裁郁亮、SOHO中国董事长潘石屹等众多地产界大佬。

5月底,中国平安(601318,股吧)发起一场盛会,宣布平安好房与数十家房地产企业共同发起的中国房地产众筹联盟成立,会上现身的除了中国平安董事长兼CEO马明哲外,还有万通控股董事长冯仑、绿地集团董事长总裁张玉良、万科集团总裁郁亮、SOHO中国董事长潘石屹等众多地产界大佬。

“未来平安将以整个集团之力支持平安好房,在联盟中发挥品牌的作用。”马明哲在会上如此表示。平安好房是平安“医食住行玩”中“住”的重要一步,也承担了互联网金融嫁接房地产这一重要使命。

在接受《陆家嘴(600663,股吧)》采访时,平安好房CEO庄诺解释了房地产众筹的做法,他强调,房地产众筹是一个创新,它会改变地产商传统的开发模式。

房地产众筹的首次试水

之所以声势浩大地成立房地产众筹联盟,庄诺表示,他们希望地产众筹发展之初就能在行业内建立起一种高标准。

“我们成立中国房地产金融众筹联盟,也是基于我们看到P2P乱象,初期过分的野蛮生长导致了平台跑路等各种问题。房地产涉及的资金量很大,很多人一辈子的储蓄都在里面,如果有平台跑路的情况,对房产众筹的发展非常不利。”他说。

庄诺提到,几个月前他和冯仑一起讨论众筹在房地产金融中怎么发挥作用,于是他们想到找一些有影响力的大型开发商,加上平安好房这个有金融属性的平台,一起成立联盟,制定一些行业标准、行业规范,让房产众筹在一开始就能健康发展。

庄诺认为,中国房地产的黄金时代已经过去,接下来将进入“白银时代”。“前十年里你拿到地就能躺着赚钱,但白银时代可能就面临供过于求的局面,房子的库存量很大,开发商的融资成本也越来越高,所以我们才提出,要用互联网概念做房地产运营。”他说。

在互联网+的时代,庄诺认为购房者对参与感的要求更高。“购房者想知道我要买什么房子,这个房子是怎么造的,我全程有参与感,在这种情势下,我们觉得众筹在房地产开发运营中能够发挥作用。”

在房地产众筹联盟成立的同时,平安好房与大华基金也宣布成立国内只地产众筹基金,基金计划在两个月左右募集约50亿元人民币的规模,它将为联盟推出的房地产众筹产品提供资金支持,特别是起到领筹的作用——平安好房打算推出的个众筹产品是碧桂园在上海(楼盘)嘉定的项目,大约7亿的资金量,他们希望其中的一部分是来自这只基金,剩下的则让其他众筹者参与。“很多众筹者或者说购房者对众筹的金融属性不是很了解,那么谁来做,谁来做尽职调查,这时候众筹基金就可以做这些事,这也会让众筹更加规范。”庄诺表示。

金融+房地产

说起房产众筹的做法,庄诺解释,房产众筹自开发商拿到地之后就可发起,众筹分为两个阶段,首先从开发商拿到地到拿到预售许可,这其中大概有一年到一年半的时间,在这短时间里众筹者购买的是一种金融产品;在预售许可证拿到之后,持有该金融产品的人可以选择把众筹权转换为房子的产权,或者卖出该产品取得。

具体来说,他们设定一平方米为一个众筹单位,如果众筹者开始参与的一平方米众筹1万元,当众筹权向产权转换时,即售房时的房价为一平方米2万元,那么他就有100%的,他可以选择卖出这一平方米获得。

或者众筹者初投了50平方米的资金,他也打算购买50平方米的房子,就可以直接转换为50平方米的产权,当然如果不买房子的话也可以全部卖出获得。

庄诺强调,房产众筹自地产商拿到地后开始,因为那时开发商能够比较准确地测定楼盘价格,对于众筹者来说也能比较放心,以及他们以1平方米为众筹单位,也是通过反复论证后的结果。

“以前我们拿一套房子做众筹,现在我们觉得这样不行,因为一开始拿地的时候不知道房子造多大,和客户预期有出入怎么办?价格差找谁要?我们就按1平方米做。”庄诺说。

另外,庄诺认为,一平方米的众筹也能体现互联网的“屌丝”经济,让更多的人参与到地产开发的过程中来,即每一平方米的众筹者都是微开发商

“我经常说,当你参与众筹的时候,你可以从房奴变成土豪,有钱人可以投入200万参加,你有2万也可以参与,见证整个过程,学习怎么盖房建房,还可以对整个项目做监督。”

说起房产众筹和以前集资买房的区别,庄诺强调,这两个概念不完全一样,除了之前提到的众筹让购房者更有参与感之外,更重要的在于房产众筹的金融属性,集资建房就是从筹钱到拿房子的直接对应,而参与众筹还能得到投资,也就是说,参与者可以是为了买房,也可以是为了投资。

仍以之前的一平方米众筹1万元为例,如果说众筹者参与了1平方米的众筹,在众筹募集结束后,可能房子还没有开始预售,这时候已经可以转让这1平方米的权利,当然,如果仅在募集结束后不久就转让,价格不会太高,也许仅能获得几百块的,而房子建好后,房价从众筹时的1万涨至两三万,就很高。

在众筹权转换至产权的过程中可能会碰到这样的情况,即众筹者原本计划买50平方米的房子,且之前购买了50份一平方米的众筹,但房屋后建出来的面积是53平方米,打算购房者需要去求购另外3平方米的份额,这时候他可能愿意出更高的价格,手握1平方米的众筹者就有了更大的获利空间。当然也可能出现他当初众筹的份额比要买的房屋面积更大的情况,这时候也可以把手中多余的几平方米转让出去,获得。

然而要提醒的是,房产众筹并不能保证每个人都有,而大的风险是来自于房价波动。“房价涨跌很难说,平安好房能承诺你的资金安全,但不能担保你的,可能你的1万块后来涨到5万、8万,这是你的;也可能跌到5000元,那么就会赔本,这个产品是不保本的。”庄诺解释。

改变传统的房地产开发模式

上述的房产众筹玩法,都会在房地产众筹联盟成立后的个碧桂园的项目上体现,庄诺相信,这是房地产行业的一次创新。

平安好房已经在房产众筹上积累了一段时间。“2014年3月,平安好房乃至平安整个团队就在研究众筹,记得当时集团召集了平安好房、平安信托、平安不动产,马明哲董事长给我们开了几次会议,来研究众筹。后来到去年10月,好房自己成立了众筹团队,十几个人一起搭建了众筹的模型。”庄诺说道。

“未来众筹建房可能遇到的各种问题我们考虑过。”庄诺说,“我给你举几个好玩的例子,某人参加众筹,买了10或100平方米,也许18个月才能转移产权,这18个月过程中,众筹者忽然过世了怎么办,或者因为经济纠纷离婚财产被冻结怎么办,以及未来众筹权要转为产权,你可能被限购怎么办,这些细节我们都想好了。”

实际上,平安好房之前已经和万科合作过一次房产众筹,但庄诺表示,那是偏于营销性质的众筹,从拿地以后开始的众筹,目前还没有。“我们把碧桂园当个产品来做,将是中国个众筹建房的案例。”

众筹会给整个房地产行业带来一些改变。对于购房者来说,房价会变得更低,因为房产众筹可以节约掉地产商为了地产开发而去银行等机构融资的资金成本,还有拿到预售许可后的营销成本,包括该售楼处请售楼人员等。庄诺说,这两项加起来,大约可以省去20%的成本,购房者是能得到优惠的。

但他更想强调的是,除了降低房价之外,房产众筹重要的是改变了房地产传统的开发模式。

开发商在黄金十年里拿到地以后,是重资产的运营,他们要捂很多地,一块地不够,七八块地放着,这块开发完再去开发另一块,但在白银时代必须要轻资产,要去库存,现在很多开发商都有巨大的库存量在那里,这些房子没有卖掉的时候资金成本还是在那里。如果是轻资产运营,而且是定制化的,开发商建两房一厅或者一房一厅的房子,很多人事先已经进来了,他们不用再去做销售,没有销售的压力或者去库存的压力,这些事对开发商来讲,改变了他们传统的开发模式,这一点我觉得是重要的。另外,开发商的资金成本降下来,其可以更快地去做第二个、第三个项目,原来的开发商是把这个项目卖完赚了钱再去做下一个项目,现在也可以说是加快了这个过程。”庄诺表示。

他认为,如今互联网已经改变了很多规则,包括建房也是,关键的是房产众筹改变了过去的模式,节约资金成本营销费用,由此才有了房价的下跌。

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