[摘要] “限外令”的松绑取消了外商 房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金的要求，简化了外商 房地产程序，有利于外资在国内 物流地产、商业地产、产业地产，但对住宅市场的影响不大。加之中国房地产对外资的吸引力已不如当年，此次政策的放开只会释放少许境外需求，不会对房价有大幅拉升作用。
“限外令”的松绑取消了外商 房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金的要求，简化了外商 房地产程序，有利于外资在国内 物流地产、商业地产、产业地产，但对住宅市场的影响不大。加之中国房地产对外资的吸引力已不如当年，此次政策的放开只会释放少许境外需求，不会对房价有大幅拉升作用。
房地产市场近日政策频现，出现近十年的“限外令”逐渐“松绑”。
8月27日，住建部、商务部以及发改委等六部委联合下发了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》规定，取消外商 房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。《通知》也同时指出，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。
“限外令”调整后，外商 房地产所需的外资注册资本从 总额的50%降至40%，同时也取消了外国人在中国境内购房所需的学习和工作年限。但是，其中“境外个人购房应当符合当地政策规定”这一限制也意味着，地方限购政策对于个人购房依旧未能放开。
“限外令”在此时松绑，象征意义重大。
应运而生
2006年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台，迈开了楼市“限外令”的 步。与后期的政策相比，当时的政策稍显宽松，并未对境外及港澳台人士的购房数量做出明确规定。
直到2009年再度出台“加强版”，加入了“向境外 方出售国内资产征税”的规定。到了2010年11月，国家外汇局再度出台“强化版”，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，同时也规定在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
而楼市“限外令”的出台，无疑是在顺应当时那个“时代”的需要。
“当时的房地产市场比较火爆，甚至有新闻说外资一次性购买几十套房产，为了调控市场以及控制价格，国家宣布出台了这个政策。”中原地产首席分析师张大伟向《中国产经新闻》记者介绍了当时出台的背景。
而当时由于美元的贬值，中国的房产 无疑成了重点关注对象，为了防止大量热钱的冲击，楼市“限外令”的出台也是顺势而为。
中投顾问研究总监郭凡礼在接受《中国产经新闻》记者采访时指出：“2010年楼市“限外令”出台背景是人民币持续 ，以人民币计价的资产在海外 者和投机客眼中成了“香饽饽”。于此同时国内房价一路飙升，为了防止国际热钱进入中国房产市场 使得中国房价被进一步抬升，国家先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策，这有利于防止房产市场的泡沫滋生，有助于维护市场的秩序与稳定。”
实际上，施行多年以来的房地产“限外令”，其落实的实际效果并未达到想象中的样子。许多海外基金购房，并没有采用直接买房的方式，而是“暗度陈仓”地通过收购企业股权的形式来间接持有国内物业。另外，也有通过地下钱庄，瞄准国内一、二线城市的房地产来进行 。
必要的“松绑”
时代在变化，楼市“限外令”存在的背景也悄然生变。
今年3月，国家发改委与商务部联合发布的《外商 产业指导目录(2015修订)》中，就删除了“限制外商 产业目录”中的外商 房地产的全部限制类条款。国内的一些地方部门也在尝试放开“限外令”，直到六部委联合下发《通知》，“松绑”楼市“限外令”的政策算是真正落地。
在许多业内人士看来，随着人民币贬值预期增强，因而不会再重现当年外资在国内房地产市场所掀起的波澜，现在正迎来了调整限外政策的好时机。
“现在进入了楼市调控从以“限”为代表的楼市指令回归到以财税制度为代表的阶段，因为当年采取的一些 手段现在已经显得不合时宜，也不符合我国市场化改革目标， 选择了一个合适的时间来调整不合适的制度。”张大伟说。
在郭凡礼看来，“限外令”的放开正面临着很好的时机。“首先，人民币正处于波段性的贬值周期，国内房产对海外投机客的吸引力已大大减弱，放开外资不会引起国际游资大量涌入。”
“其次，房价已处高位，增速明显放缓，放开外资不会对房价有大幅拉升作用；然后是国内经济不景气，需要一些产业来带动经济的发展，而房地产是一个很好的选项。”郭凡礼说。
张大伟指出，现阶段面临楼市不景气的状况，房价涨幅放缓，这更需要来自政策层面的支持以提振房地产市场。
同时，郭凡礼也坦言，房地产行业正面临着结构性过剩的问题，需要更多的需求来帮助它消化产能。“限外令”的松绑既放开了 化限制，也有助于释放合理需求。
有业内人士指出，外资管制的放松将是大势所趋，随着我国 干预政策的陆续退出，“限外”的政策也需放开。通过逐步放开“限外”政策能够不断释放出中国欢迎外来资本 的信号，同时也将打通国内住宅进入全球资产估值的通道，这甚至比单独从购房层面来讲的意义更重要。
对市场实际影响不大
尽管楼市“限外令”的解绑将会打开部分外资置业的需求，但是在许多业内人士看来，目前的放开并不会对国内楼市产生过大影响。“限外令”松绑后，房地产市场也依然不容乐观。
郭凡礼坦言，“限外令”将不会为房价的提升带来动力。"限外令"的松绑取消了外商 房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金，简化外商 房地产程序等，有利于外资在国内 物流地产、商业地产、产业地产，但对住宅市场的影响不大。由于中国房产对外资的吸引力已不如当年，此次政策的放开只会释放少许境外需求，不会对房价有大幅拉升作用。”
同时，国内房地产市场的现状也很难通过“限外令”的放开而改变。“国内楼市并没有走出整体低迷的境况，此时 很难获取高额的回报，因此对外资的吸引力不大，释放出的需求会相当有限。在国内经济前景不明朗的情况下，当下境外资金的离场动力已经大于入场。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍如是说。
中国房地产学会副会长陈国强认为，“外资购房主要集中在一线城市和几个热点二线城市，而现在这类城市的房价已经很高，短期内 空间小， 率在降低，即使"限外令"放开也不会出现大规模外资买房。”
在张大伟看来，“限外令”松绑对于一些侨乡的影响可能比较大，因为外资购房很大一部分来自于侨民和侨乡，因此广州、深圳等一些地方可能会受到一些影响，但可能心理层面的影响会比市场层面的影响更大一些。
“真正对楼市起到改善的，应该是其他一些政策产生出来综合的影响。”张大伟补充道。
仲量联行中国研究部总监周志锋也表示，“国内住宅市场目前库存量依然很大，因此房价很难像十年前那样快速上涨。这两年的数据却显示境外资金的 动力正在减弱。”因此，在中房指数研究院院长陈晟看来，中国楼市正处于筑底回暖阶段，主要还是要依靠中国国内的企业进行 。
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