[摘要] 阳光100着力打造的凤凰街或许为行业提供了一个可供借鉴的差异化路径观察样本。经过前几年一拥而上的红红火火之后，目前隐现过剩迹象的中国商业地产发展放缓，进入“挤泡沫”阶段。而由于调整方向、力度、方式、成效的差异，不同城市之间、不同房企之间，商业地产板块的表现可谓大相径庭，分化趋势日益明显。
阳光100着力打造的凤凰街或许为行业提供了一个可供借鉴的差异化路径观察样本。
经过前几年一拥而上的红红火火之后，目前隐现过剩迹象的中国商业地产发展放缓，进入“挤泡沫”阶段。而由于调整方向、力度、方式、成效的差异，不同城市之间、不同房企之间，商业地产板块的表现可谓大相径庭，分化趋势日益明显。
商业地产发展，早已经告别简单建个商业综合体就可以赚得盆满钵满的年代了，如何真正做好运营与服务，实现差异化发展，才是所有开发商、运营商应该共同面对的课题。就此，阳光100凤凰街或许为行业提供了一个可供借鉴的差异化路径观察样本。
商业地产严重虚胖，亟待完成从购物中心到生活中心的转型
几年前集体高歌猛进的商业地产，“虚胖”的后遗症正在不断显现。特别扎眼的一个现象是，就是实体商业关门潮。
继今年年初关闭10家门店，日前，国内百货行业领头羊万达百货被曝大规模关店，据媒体报道，万达百货计划关闭46家门店，剩余39家盈利门店，且一些门店还将要进行调整，压缩经营面积。此外，麦德龙、华联、农工商、永旺、丹尼斯、远东百货、阳光百货、百盛百货、华堂商场、津乐汇百货、乐购、新华都、金鹰、世纪联华也纷纷传出门店关闭的新闻。
坤略学院的小编认为，总结以上传统商业百货、超市以及像麦当劳这样的巨无霸关店，原因主要有4点：一是电商冲击，百货超市等业态被分流了消费人群，经济不景气，消费欲望也下降，而这些百货和超市试水电商，目前还没得到突出进展；二是实体零售业态未能及时满足顾客需求，销售业绩不佳；三是战略结构调整；四是房屋租赁到期。
而关门潮背后，折射出了中国商业地产的整体过剩。根据有关部门统计，2015年50个重点城市综合体非住宅总体量已达5.64亿平方米，同2013年相比增长率高达77%。2014年全球购物中心新开业面积为1140万平方米，高于2013年的1060万平方米。中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年还会有7000家购物中心建成开业，届时我国购物中心将超过一万家。
整体供大于求的形势下，商业地产的分化已经开始加剧。首先，表现在不同城市间的差异正在加大，人口流出型城市商业地产开发、运营压力增大。其次，是房企间的经营情况表现出现较大差距。
一边是，万达的40多家百货、80多家KTV门店被割掉，世茂的商业地产销售业务营收同比大减52.14%。另一边，是龙湖上半年投资性物业收入同比上升74.7%，中粮旗下5家大悦城租金收入均有较大幅度增长，阳光100街区综合体日益红火。
尽管，中国商业地产进入“泡沫挤压期”，但业内对其前景依然看好。“站在商业的角度，我认为（商业地产）不存在拐点的现象，但是站在地产角度恐怕存在拐点的情况。总体来说，中国的商业地产现在很纠结、很困惑，但是相信我们的市场空间，发展前景比之前要大。”
中国商业地产联盟理事长顾云昌认为，商业地产发展到今天，过去的定位是抢投资和招商，现在更多的是要关注服务，把投资商往服务、运营方面转型；商业地产项目定位过去把重点放在购物中心上，现在是要做城市生活中心、城市区域中心和社区生活中心，要完成从购物中心到生活中心的转型。
在向服务商、运营商转型方面，众多开发商已经展开积极尝试。
“商业地产重要的是提供一个公众生活之外的第三空间。”中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政表示。介绍，中粮大悦城的定位是服务18-35岁新兴中产阶层，过去中国只是开发，之后开始渐渐转向运营，就是真正掌握消费者体验的需求，做足营销、服务，包括大数据管理，商铺的组合，让购物中心真正满足消费者的需求。
以后要专业化运营，服务上面要做好。“顾客到大悦城的目的不仅是购物，还有交友、约会的需求。沈阳大悦城设计了ABCD四个馆，这个很难管，分开又不是那么小，于是我们把连廊做了很多文章，在中间的广场做了很多文章，室内、室外做通透，把室外的人拉进去，做了一系列的努力。”
凤凰街不落窠臼，打造六大功能一体化“家庭生活客厅”
同样是在沈阳，阳光100在“第三空间”的打造上，比起大悦城已然更进一步，脱离了千篇一律的以购物为核心驱动的“综合体窠臼”，创造性地走出一条“街区综合体”的差异化发展路径。
近年来，阳光100一直在稳步推进以“街区综合体”开发运营为核心的业务转型。在商业地产由开发向运营与服务全面转型的行业背景下，如何提升商业和商务产品运营服务，持续推进业态内容的丰富与完善，无疑是这场转型的核心关键。在2014年初实现港股上市之前，阳光100变已开始做业态及布局调整，逐步增加集团商业地产的开发比重，并以街区综合体作为主力产品线。
“商业分不同的等级类别，一类做的是购物中心，吸引我们过去的就是买东西；另一类就是CBD，有高级酒店、有写字楼，聚集的是商务人群，这个是城市核心的商务综合体。”阳光100常务副总裁范小冲表示，“街区式综合体”的精髓，在于培育人们新的生活方式。
这种新模式区别其他商业等级的原因在于，它聚合了各种不同的物业类型，而不是传统的、单一的商业，并且，它更看重的是人的体验感、交流以及互动性，塑造的是不光是建筑的尺度，更是人的尺度。”
另外，“街区式综合体”有别于大型商业中心，它不需要集中业权，也不需要分配人流，街区管理的核心在于，店铺互动，营造共同的情调。立足于当前，范小冲认为，类似购物中心、CBD都是不完整的城市功能，商业地产其实可以集居住、教育、生活、工作于一体，商业是发展的，它的概念也正在改变。
阳光100董事长易小迪表示，中国城市商业需求正在发生转移，新型街区商业和创新业态有着广阔的市场空间，阳光将聚焦这个新兴的细分领域，不断丰富业态内容，持续推进街区综合体迭代。
迭代，从未停下脚步。而凤凰街，正是阳光100街区综合体完成新迭代的成果。与此前阳光100的街区综合体相比，凤凰街的特色就是引入了“创业办公”这一业态。早在去年，阳光100就已经敏锐地捕捉到创客文化和新经济对于房地产行业的深刻影响，率先在行业内提出了“凤凰社”社交型公寓的概念，并在办公物业上引入“共享”理念，推出了众创空间产品线——凤凰工场，还与毛大庆优客工场签署战略合作。
落实到街区综合体产品线上，阳光100率先在国内将“办公店”业态带到了凤凰街。“办公店”早期出现在美国，由WestfieldMall研发实践。Westfield Mall位于旧金山市中心，是当地著名的购物中心之一。每年客流量超过2千万人，其内有超过200家零售和餐饮店铺。
而他们希望通过挖掘这座创新金矿，将网购带到实体店中来。于是便开了这家叫做Bespoke的办公店。和一般的联合式、服务式办公室或者创业孵化器不同在于，Bespoke办公店是前店后办公，来这里的消费者们能直接看到、触摸并实地测试全新的电商产品，甚至可以随时进店与创业者们参与产品交流和讨论。
当然，凤凰街“办公店”不是对Bespoke办公店的简单复制，而是提升发展。相比较而言，凤凰街“办公店”的周边业态要更丰富，因此各种业态的跨界、交流、融合的可能性也就越多。“阳光100的街区综合体，本来就迥异于传统的以购物为核心的商业中心，其业态更丰富，致力于营造一个舒适的城市生活客厅，消费者在这里能获得的体验更多更饱满。
因此，凤凰街要做的，当然也不是简简单单的‘购物中心+创业办公’的空间，而是想为这个城市打造一个更让人惬意的‘家庭生活客厅’。”范小冲透露。
为此，凤凰街作为一个接口，已经接入不同领域的多方资源，海尔4S体验店、沈阳市青创空间、少创派、We Stardy等已经签约入驻，意向入驻的还有毛大庆优客工场、美国跳跃街（Jumpstreet）等，而沈阳当地很多创业者也将入驻其中的办公店。
另外，少创派成员、蓝色时尚INSTYLE则希望将正在筹划的中欧时尚学院引入，为沈阳培训一批时尚买手，孵化一批时尚买手店。
作为集中了购物、休闲、娱乐、教育、创业、办公等六大功能功能的一体化街区综合体，凤凰街一经推出便获得了市场的积极反应。目前在沈阳楼市，凤凰街的销售与租务的表现均名列前茅。
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