房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

规模型房企投资产业地产的七种盈利模式

赢商网   2015-09-26 07:39

[摘要] 一边是房企转型不断新增产业地产新兵,一边是产业地产领域的中坚公司业绩下滑,房地产企业此刻介入产业地产领域真是好时机吗?难道是因为找到了发展产业地产的通关密码?

近日,阳光城收购天安中国房地产50%股权,正式介入产业地产领域。这是继绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮、复星、星河等房企之后,进军产业地产的又一房企新成员。但同时,2015上半年内地13家园区类上市公司中9家营业收入出现下降,高降幅度达85%。

一边是房企转型不断新增产业地产新兵,一边是产业地产领域的中坚公司业绩下滑,房地产企业此刻介入产业地产领域真是好时机吗?难道是因为找到了发展产业地产的通关密码?

房企跨界产业地产寻找新的利润增长点

高库存率、低利润率似乎已成为房地产住宅领域的新常态,房企跨界转型愈演愈烈,据统计,国内排名前20的房企,目前一半以上涉足产业地产,包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等,成立了专职部门,打造新利润增长板块。

实际上,产业地产由于客户是企业和政府,投资决策更为理性,产品标准更高,开发难度更大,且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等因素,进入门槛并不低。那房企为什么要进入产业地产?

一是低成本乃至免费土地的诱惑。由于产业地产能给地方经济做贡献,自然受地方政府欢迎,低价或免费土地出让自然不在话下,而且有一点非常重要,那就是产业地产可以作为工业用地出让,也能作为综合类商业用地出让,灵活度非常高。

二是低成本融资的诱惑。去年以来,国家限贷政策下开发贷大幅收紧,融资难成本高,而园区类开发商融资渠道更丰富,成本明显低于房地产行业整体融资成本。

三是可能的利润诱惑。君不见,专注于产业地产的开发商华夏幸福基业2015年上半年营业收入168.72亿元,同比增长48.23%,净利润30.31亿元,同比增长31.71%,而在同一时期的市场上,房企利润平均每年下滑1%,2015年上半年4成左右房企净利润下降。华夏幸福可谓一骑绝尘。

规模型房企从产业地产赚钱的7种姿势

产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑,区别于传统房地产,需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合,从单纯的开发商土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变,且注重高端产业链聚集。

绿地:金融落地产业基金,产城互动打造企业服务平台

绿地超高楼和综合体拿地模式面临瓶颈,基于本身所有的能源和金融产业,更倾向于以产业思维去思考产业地产发展。而成立大规模的小额贷款公司,联合互联网金融巨头阿里、平安推出“地产宝”,把资金不足的持有经营房地产的中小企业资产变成现金,这些都有利于绿地产业地产平台的搭建。

哈尔滨广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目,无论从自身需求、客观形势、禀赋资源及执行情况来看,绿地都是传统房企转型产业地产的佼佼者,并成功打造出政企联手促进产城一体化发展的“房山模式”。

以产业地产作为润滑剂,让金融落地产业基金,这是绿地寻求产业地产新利润增长点的方式。

万科:项目租售收入、轻资产管理服务

把自己定位为“城镇化配套运营商”的万科,进入产业地产无可避免。万科产业地产发展分为重资产模式和轻资产管理。

重资产模式下,有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地万科的优势在于较强的地产开发能力和较好的现金流,重资产开发正是为轻资产运营提供支撑和载体。

轻资产管理,主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。以星商汇为例,“仿效苹果、阿里巴巴,借助万科集团的平台形成生态型结构”,旨在打造全生态企业成长服务平台,除了空间提供,还提供多元化的投融资解决方案,并聚拢资源提供创业辅导。通过万科的平台,有更多服务商和客户流量加入,计划于2016年服务8000家企业,此时便有可能借助量的积累实现现金流平衡。

招商:背靠招商局资源,开发租售、金融服务、产业+资本

背靠招商局平台资源,招商地产与招商局旗下工业地产、港口、招商银行、招商局资本等平台资源协作。与招商银行合作,利用其金融资源优势,为旗下产业园提供多元化综合金融服务平台,包括小额金融服务、代收代付、缴费类款项归集等。入驻园区的中小企业可在招商银行优先获得贷款,并能享受到贸易融资、咨询顾问、现金管理、汇款及结算等方面的金融产品和服务。而针对符合条件的中小企业,将通过股权投资服务平台和债权融资创新产品,针对不同成长阶段实施分类培育、梯度培养,助力产业园区内创新型成长企业快速发展。此外还有引入私募股权融资、协助登陆多层次资本市场等综合化金融服务。

与招商局资本合作,将在产业园区探索合作上嫁接集团优势,实现产融联合,招商地产既能够利用招商局资本这一融资平台强化资金优势,又能与其上下联动,把握REITS、产业园区等领域的新机遇。

此外,招商局集团在工业地产、邮轮母港业务上的运营优势也可能对招商地产形成增值效应。

华夏幸福:土地一二级开发获利、“成本+利润”补偿、园区服务

说到产业地产,肯定不得不提华夏幸福,华夏幸福基业2015年上半年营业收入168.72亿元,净利润30.31亿元,同比增长31.71%,营收仅为万科同期收入的1/3,净利润紧追万科的48.5亿元,ROE更以26%秒杀万科的5.41%。

华夏幸福“园区+地产”模式如何挣钱?一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费,获得政府10%~15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入,即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发收入;四是园区土地

华夏幸福核心的经营战略,在于根据中国产业发展趋势和地域特点,发现大城市周边产业发展高增长潜力地区,以与地方政府合作的形式全方位介入,促成区域产业升级,并在此过程中分享园区产业发展服务、房地产开发等业务带来的。

而“成本+利润”的模式,即企业按照“九通一平”的标准进行市政设施建设,待园区土地出让后,政府拿出市政基础设施投入的110%作为补偿。例如华夏幸福基业固安工业园区由开发企业建设市政基础设施。

华夏幸福拟再打造50个特色产业新城,规划面积约960平方公里,俨然成为国内的一大地主。

碧桂园:打破大盘开发“卧城”困境,提升项目溢价

作为中国城镇化建设的身体力行者,碧桂园的大盘模式已成行业经典,且随着新型城镇化建设不断完善和升级,发展出“产业新城”概念。

在南京句容的复合式开发项目,不仅有学校、酒店、会所等配套,还首次在项目中试水产业地产,建设了一个高科技产业园区。句容产业园总建筑面积超百万方,将规划建设成为集科研办公用房、科技厂房、5A级写字楼、商务酒店、人才公寓、展览中心、企业会所于一体的产业综合体项目。

产城互动模式改变了碧桂园以往大城模式下“卧城”困境,创造了一个全新的区域“就业核”,将产业引入新城,打造不限于居住功能的产业新城,与项目原有的住宅、酒店、商业等融为一体,形成前所未有的24活力新城。

在句容碧桂园的带动下,江苏区域销售额位居集团前列,在很短时间内升格为碧桂园旗下销售额超百亿的一级区域之一。而通过产业地产形式为项目造血,使得这些项目都成为所在城市的亮丽名片。

除了南京句容项目外,目前碧桂园兰州项目、贵阳项目等都遵循产城互动要求推进开发。

世茂房地产:住宅套现,产业地产开发经营

世茂房地产旗下产业地产项目为海峡城,为“云计算”科技园区项目,预期总投资额超过600亿元人民币,先投入市场套现的为住宅部分。

金科:产业嫁接地产,增值服务住宅

金科股份“产业嫁接地产”重大战略的正式落地,在于其将湖南长沙科技新城项目打造成其个高科技产业园,做大做强产业综合发展。

金科长沙科技新城项目位于长沙经济技术开发区内,建筑面积约55万平方米,将以产业为主导实现产城一体化融合,将吸引500家以上科技创新型企业入驻,带动相关产业年产值约150亿~200亿元,同时该区域也将成为有创新创业氛围、思想活跃、有人气的知识型人才工作生活区域。

此外,金科产业发展集团将与亿达集团合作,发展中国科技产业园地产。

此外,20中的房企富力,投资了广州花都空港经济圈内的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓,计划投资额高达30亿元。

除了20房企,还有包括复星、星河、远洋等企业也开始深度介入产业地产领域发展,甚至采用更灵活的策略进行扩张。

比如远洋地产也正式推出金石IT产业园,占地面积达66万平方米。

比如星河World高科创新园区,投资150亿元,定位为“上市和拟上市企业总部基地”,打造大的创客全产业链聚集区。星河集团作为第二大股东的国内大的创投机构深圳创新投,也会在星河World入驻项目中寻求优质的创新创业资源,并联手推出创新金融模式,以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换,在股权投资上寻找盈利点。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注特价房沈阳官微

新房、二手房、租房、特价房大平台

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com