[摘要] 继工商银行收紧商用房产贷款、首付比例由50%上调至70%之后，沈城多家小额贷款公司也缩小了商业房产抵押借款的比例，可融资额由之前评估价的60%-70%降至50%。
继工商银行收紧商用房产贷款、首付比例由50%上调至70%之后，沈城多家小额贷款公司也缩小了商业房产抵押借款的比例，可融资额由之前评估价的60%-70%降至50%。
这意味着无论是按揭商铺，还是以商铺作不动产抵押融资的难度超过以往。商铺投资遭遇金融支持力度的降温，并引发人们对商铺投资价值的关注，投资什么样的商铺才能赚钱？
商铺抵押借款面临收紧
因为生意资金周转需要，在东北日杂开店的杨华(化名)想把自己名下的一套商铺抵押贷款，被银行告之只能由银行指定的评估机构进行评估，可贷款金额高是评估价的50%，这样一来可以借款的金额离自己实际所需的资金还有差距。
在银行贷款遇阻后，杨华又把目标瞄向有过合作的小额贷款公司，希望快速办理抵押融资，而且可以借到更多的钱，可这次他又遇到了麻烦。
杨华说：“之前也办理过用商铺和车向小贷公司抵押借款，快时三至五个工作日就完成放款，而且借款金额的上限可以达商铺评估价的七成，现在超过五成说啥也不借了，问了几家都这样。”
昨日，记者咨询了多家银行和小额贷款公司，商铺抵押借款普遍执行评估价五成，而借款周期主要为半年至三年。多家小额贷款公司证实了杨华的说法，表示对商铺抵押借款额的下调，是出于对当前经济环境下借款人还款能力的防范。
沈阳一家小额贷款公司微贷经理韩元认为，同业不愿意继续高额向抵押商铺放款，还有一个原因，就是商铺这类不动产流动性较差，如果出现借款人无法如期还款，小贷公司很难短时间把商铺变现，长时间占用流动资金会对公司经营带来负面效应。
沈商业用房去化周期达六年
商业用房包括社区商业、临街商铺、写字间、酒店公寓和商场等业态，沈阳的商业房产是一种什么样的现状？一家专业咨询机构在对沈阳2015年楼市做全面分析用“住宅市场基本稳定，写字楼市场有所抬头，商业市场全面收缩”做了总结评价。
该机构提供的数据显示，截至2015年末沈阳商业用房去化周期为72个月，相当于六年，是住宅去化周期28.6个月的近三倍，沈阳商业用房存量之大可见一斑。
业内人士杜宏鹏说：“客观地说沈阳商业房产处于艰难的阶段，三方面的原因，一是供应量偏大；二是区域经济景气正处于低谷；三是互联网时代对传统实体商业的冲击很大，尤其是百货商业。”
对于商业用房供应偏大的原因，杜宏鹏分析表示，市中心除了纯商业用地外，一般的商住地块在出让时都有一定比例商业配套的要求，沈阳近几年土地供应量大，而比较偏僻的地方，开发商为完成既定的商业比例，在临街开间、深度等有限的背景下，只能增加商业房的楼层。
商铺投资的价值如何？一个参考的因素即是出租。业内表示，剔除商铺自身的部分外，商铺出租年化可达到5%以上是一个比较安全的投资，即相当于20年租金可以收回买铺资本。
芒果不动产的统计数据显示，2015年沈阳市商铺平均租金为47.27元/㎡/月，2016年至今则是49.57元/㎡/月，同比2015年增长了4.86%，但增幅相比2014年以前明显缩小。这样算来，一间100平方米的临街商铺，目前的年租金为5.9万元，若按主城区一套1.8万元/平方米购置的商铺来测算，年化仅约3.28%。
有着商铺投资经验的刘建说，目前商铺转让出兑的情况较常见，商铺的空档期明显长于往年，自己一间商铺自租户去年末撤走后空了四个多月，他尝试降低了租金10%，终于被人接手做餐饮，虽然这不是他喜欢的业态。
记者在采访中了解到，今年以来，部分业态集中的区域商铺租金并没有追随往年“节节高”，而是因业态整体形势不佳退租增加，商铺的租金也出现不涨反降。
杜宏鹏说：“由于人们的资金需要投资渠道，从国家层面来看并不希望引导人们投资住宅，而商业房产是方向。虽然沈阳商业用房整体供应量大，但不同类型差别还是较大，关键是要选择对的标的，沈阳一些好的商铺年化达10%至15%，8至12年即可收回投资。”辽沈晚报、聊沈客户端主任记者 胡海林
商铺投资注意事项
根据多位专业人士的分析和建议，居民在进行商铺投资时，有不少值得注意的事项：
1.综合投入、变现、回报等因素，社区底商优于临街商铺，临街商铺优于分割产权统一经营的楼中铺，沈已有多起统一经营产权商铺失败案例；2.商铺的区位、面积、价格、朝向均要有细致的对比，地段和位置的因素极为重要；
3.多了解商铺位置附近的城建、商业、配套规划，是否有可傍的商业“辐射源”；
4.商铺的高低，取决于“人气”和“买气”，因此商铺周边人流和居民入住的调查是必要的。
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