[摘要] 1月2日晚，中国恒大发布公告称，公司旗下全资附属子公司凯隆置业及恒大地产与8家战略投资者订立投资协议，投资者将合计出资人民币300亿元取得恒大地产经扩大后的约13.16%股权。
近日，动作频频的恒大又有新动作。
1月2日晚，中国恒大发布公告称，公司旗下全资附属子公司凯隆置业及恒大地产与8家战略投资者订立投资协议，投资者将合计出资人民币300亿元取得恒大地产经扩大后的约13.16%股权。此次引入的战略投资者共8家，其中中信聚恒、广田投资、华建投资分别认购50亿元，各占2.19%，中融鼎兴、山东高速、睿灿投资、深圳（楼盘）美投、广东唯美分别认购30亿元，各占1.32%。
从公告的名单里，也不难发现这次的战略投资者都是国内知名企业，既有大型央企国企，也有实力民企，既有实业龙头，也有著名金融机构。国内一位不愿具名的证券分析人士评论：“此次恒大地产引入300亿战略投资，是近年来国内房企大规模的股权融资，远超法规约定的120亿低底线。这显示出机构依然看好国内具有规模和品牌效应的房地产企业。
记者整理恒大2011年~2015年年报数据发现，公司净负债率分别为67.5%、84.2%、69.5%、85.9%、93.5%。2016年上半年，恒大净负债率为92.97%。
“如果静态地从财务数据的角度来看，恒大的负债水平处于偏高的水平，引发投资者的担忧也是可以理解。”一位财务专家向记者表示，但房地产行业的自身特点及行业政策特殊性，导致传统的财务报表分析，无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。
据其介绍，根据会计制度准则，传统工业企业销售后即结转收入，基本不存在预收账款。但我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。由于房企从预售到交付的时间间隔较长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债。因此房企预售越多，负债越高，反映在财务报表中负债水平相对较高。
除了会计制度准则，拿地也会成为房企负债重要组成，客观上造成房企的土地储备越多，负债率越高。根据世邦魏理仕的评估，恒大土地储备估值达5000多亿，比拿地时的土地原值（2516亿元）涨了一倍多。如果将土地增值因素计算在内,恒大的负债率将大幅度降低。保证恒大未来三年持续高速增长，恒大大规模的土地储备和低廉的土地成本是此次成功引入战投的关键。
记者注意到，在完成首批300亿引战后，作为大股东的凯隆置业持有恒大地产约86.84%股份，仍处于控股地位，这意味着恒大未来仍有引战空间。据分析，恒大或将引入第二轮不超过150亿战略投资者，若能成功，公司财务状况将进一步优化，为未来维持高速增长提供了保障。
根据海通证券研报分析，恒大地产引入300亿战略投资后的公司估值为2298亿元，以其预期2017年扣除非经常性损益后净利润243亿元计算，恒大地产2017年的市盈率大约在9.46倍，估值在A股地产板块仍处于偏低水平。
“中信、中融等这些精明的战略投资者用真金白银入股恒大，说明其对恒大的未来投上坚决的看多票，看好恒大在成为全球房企后持续的业绩爆发力。”某券商分析师告诉记者。
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