[摘要] 昨日，继《沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》政策前四条解读后，又出台了第五条、第六条的详细解读。
昨日，继《沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》政策前四条解读后，又出台了第五条、第六条的详细解读。
沈阳市房产局将于10月底前完成新版合同的网签系统调试工作，并推行新版合同。
同时要做好对全市房地产开发企业更换新版合同的培训工作，在此也提醒房地产开发企业提前做好启用新版合同的准备工作。
第五条政策解读
【原文】严格按照《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等规定办理商品房预售许可，全面实施商品房预售资金监管制度。中心城区的商品住房项目分期开发建设的，每期申请预售面积不得低于2万平方米(尾盘除外)。
取得预售许可的商品住房项目，开发企业要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分期分批销售，并在售楼现场显著位置公示楼盘销控表。全面推行住建部、工商总局新版《商品房买卖合同》。
【释义】1.《城市商品房预售管理办法》第五条规定“商品房预售应当符合下列条件：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2010年住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模和工程形象进度要求。去年以来，为增加市场供应，稳定住房价格，沈阳市对工程形象进度的要求是工程主体结构达到地上“正负零”，但预售项目必须接受商品房预售资金监管。
2.按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。
对没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。
所谓商品住房预售资金监管制度，是指购房人交付的商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由房产部门指定的监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设，预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
目前，沈阳市房产局正在修改2013年出台的《沈阳市商品房预售资金监管办法》，目的是防范和控制因房地产开发企业问题导致的“烂尾楼”风险，限度地维护好购房人的合法权益，新办法预计7月底前可以出台。
3.住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，为严格商品住房预售许可管理，各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模和工程形象进度要求，预售许可的规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
住房供应不足的地区，要建立商品住房预售许可绿色通道，提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。
沈阳市针对中心城区房价上涨较为明显的实际，规定中心城区的商品住房项目分期开发建设的，每期申请预售面积不得低于2万平方米(尾盘除外)。
本实施意见中的中心城区是指和平区、沈河区、大东区、铁西区、皇姑区、于洪区和浑南区。此外，建房[2010]53号文件还规定，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
对此，沈阳市不但要抓好落实，还针对商品房销售不透明的问题，进一步要求房地产开发企业必须将楼盘销控表在售楼现场显著位置公示。
4.所谓新版《商品房买卖合同》是指，2014年住房城乡建设部和工商总局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》和《商品房买卖合同示范文本》。
新版合同与沈阳市现行版合同相比较而言，有很多优点：
一是增加了合同目录和专业术语的解释,避免双方因对房产术语理解不一致而导致纠纷；
二是增加了商品房预售资金监管条款；
三是增加了层高、阳台约定，避免商品房交付验收时产生纠纷；
四是增加了对房屋权利瑕疵担保义务条款，要求开发企业明确房屋是否抵押等；
五是细化了房屋交付验收条件，明确房屋交付必须取得建设工程验收备案证明文件和房屋测绘报告，增加了基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件；
六是修改、补充规划设计变更条款，细化了违约责任；
七是详尽设定了商品房质量及保修责任，突出了地基基础和主体结构问题，细化了装饰装修及设备标准，明确了保修责任，新增质量担保条款；
八是修改了产权登记条款，增加了预售合同登记备案条款，明确开发商办理合同备案的义务；
九是增加前期物业服务内容；
十是新增了建筑物区分所有权条款，明确规定买受人对其建筑物专有部分拥有完全的所有权。
总体上来看，新版合同可以更好地维护公平公正的商品房交易秩序，保障交易当事人、特别是购房人的合法权益。
沈阳市房产局将于10月底前完成新版合同的网签系统调试工作，并推行新版合同。同时要做好对全市房地产开发企业更换新版合同的培训工作，在此也提醒广大房地产开发企业提前做好启用新版合同的各方面准备工作。
责任部门：沈阳市房产局市场处
咨询电话：22973621
第六条政策解读
【原文】进一步规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更等行为，明确可撤销的情形。严禁房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤积房源、捂盘惜售，牟取不正当利益的行为。
【释义】住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，各地要规范商品住房预订行为，购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。
已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。
目前，有的城市已经明确了网签备案合同可以撤销或变更合同信息的情形，但我市还没有这方面的规定，存在房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤积房源、捂盘惜售、牟取不正当利益的可能，为强化制度防范，市房产局、规划国土局要抓紧出台相关制度，力争在8月底以前完成。
责任部门：沈阳市房产局
配合部门：沈阳市规划国土局
咨询电话：22973621
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