沈阳重启限购是凑热闹还是市场利空

在上个月大连重启限购的时候就提过沈阳是否会再次限购，4月15日沈阳发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），正式重启限购，包括土地供应、价格监控、限售、限购、公积金等相关条款，但最吸引眼球的还是限购政策，从具体限购政策来看很难让人判断是凑热闹还是市场利空。

先说土地供应，首先定基调是“进一步加大新增土地供应，供应规模不低于2017年水平”，同时灵活采取多种竞价方式。限房价、限地价成为备选，除了竞地价之外，竞配建、竞自持、竞租赁住房成为新的竞价方式，价格已不是的关注点。其次是限售范围由“三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内”扩展至“全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内”，对于炒房者来说这是比较大的麻烦，尤其是年初沈阳出台房产交易不允许全权委托公证交易之后，但由于房地产税尚未出台，限售政策只能降低炒房者的资金周转速度，对于减少炒房有一定作用但并不致命。增加个人住房公积金资金流动性系数来调节公积金额度与调整公积金准贷时限更大的可能是误伤刚需购房者，毕竟炒房者很难使用公积金进行炒房，公积金使用者大部分还是刚需购房者与改善型购房者。最后是对违规开发商的处罚，这已经是法有所依的事情了，本次仅是再次强调而已。

《通知》最核心的政策调整是两点，一是限价，二是限购。《通知》要求对沈阳全境(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)所有在售商品房进行价格监控。监控区域外扩的区域对2017年8月7日前下发销许的未售房源停止网签备案并重新申报商品房预售价格。未售房源重新申报均价不得超过2018年3月的备案均价。在3月未发生备案行为的，其未售房源申报均价不得超过3月前最近成交月份的备案均价。这限制了沈阳房价的涨幅，人为的限制了3月的备案均价为房价的天花板，是否市场会给出良好反映仍需观察，毕竟其他限价城市已经出现双合同或附加装修合同的多种方式来规避限价。

本次的限购政策与以往基本相同，本市家庭限制购房为2套，非本地户籍可购买1套，且要提供过去2年内的连续6个月以上社保或个税证明，补缴无效。限购区域并不大，仅对沈河区、和平区、浑南区(三环内)3个区域进行限购，但近期价格上涨较快的道义、经济技术开发区、全运、白塔等板块均在限购区域之外，是否可以理解为沈阳并不打算真正打压房价上涨的主力，那么本次的限购是否就是为了“凑热闹”？不过不管如何，本次沈阳发布的《通知》对于市场都是一种利空，通常市场反应是过激的，市场可能会给出过度反应然后再恢复，所以沈阳未来房价可能会超量下跌然后再恢复性上涨。