4月17日沈阳发布了《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）之后，各大媒体包括自媒体纷纷解读其政策并预期楼市发展，尤其是第16周楼市数据公布之后，限购区域成交的大幅攀升与房价的大幅度波动均更是让人怀疑限购的作用。就在疑惑未解之时，市政府在24日发布了对于《通知》的政策解读，对七条政策详加解释。概括起来依次是：保证土地供应不降，限制地价上限；价格不得超过2018年3月均价；限售只针对非且是购买的住宅；公积金额度跟随使用情况调节；提取公积金后12个月方可申请公积金贷款；违规企业严厉查处；二手房不限购；
看过了对于《通知》的官方政策解读之后，只能说沈阳干得“真漂亮”！如此政策调控真的有意义么？我们依次来说说。先是关于土地政策的条，限地价没问题，不过沈阳成交均价不过8000元多，沈河区、和平区成交均价不过12000元左右的时候，铁西区地价上限定在10000元这真得合适么？“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、“限地价、竞自持”等方式虽然两次出现“房价”，但是的“限房价、竞地价”不出台能真正给土地市场降温么？面粉不断高涨，面包不疯涨都可以长出口气了。
2017年下半年以来沈阳地王频现
再来说第二条，关于价格监控与限价。这条内容对于价格的控制应该是比较有效的，毕竟明确要求“未售房源重新申报均价不得超过2018年3月的备案均价。在3月未发生备案行为的，其未售房源申报均价不得超过3月前最近成交月份的备案均价。”但是如果是新申报的销许就与此无关了，因为这个限价只是限制准售楼栋中的未售房源不能涨价，不代表新申报销许的楼栋不能涨价，再加上影响范围只是价格监控外扩区域中2017年8月7日前取得销许的未售房源，影响范围极小，所以归根到底还是意义有限。
“沈七条”的限价影响范围小作用不大
第三条限售政策只是将17年的政策扩大的适用范围，由“三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内”扩展至“全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内”具体政策不变，具体的限售条款咱们这里不浪费字数了，大家可以到沈阳政府网自行查看，我们只说说限售政策中的漏洞。按照炒房者一贯的德性，离婚析产，将房子转移到子女名下，再将子女户口迁移到父母的户口簿上等等，有很多办法让本该限售的住房变成不限售，况且在这个房价看涨并且真的再涨的时候，房子流动性的降低丝毫打击不到炒房者，只有当房价看跌的时候才会打击到他们，但是漏洞百出的政策也就是添些麻烦而已，中国人最擅长的不就是“钻空子”么？
限售令能打击炒房者么？
第五与第六条都是关于公积金的，我们可以连起来看。这两条是有实际作用的，那就是让公积金没钱的那天来得晚一点，能拖到能正常运转的时候。为什么公积金不够用？买房的人真得多到如此程度了么？是的，现在使用公积金买房的人很多，不只是因为他们需要房，也是因为利益。现在公积金的利率是多少？5年以上3.25%！现在5年以上商贷利率多少？首套基本1.1倍利率在5.39%，息差已经超过2%了，而且看看现在的银行理财，再看看民间借贷，再看看这些年房价涨了多少。不要说需要买房的人会把公积金用足，不需要买房的人也会用公积金贷款买套房当投资，省出来de 钱还可以再投资点别的，毕竟公积金余额如果不用只有区区1.5%的年，连人民币贬值都追不上。这两条不过就是让有资格使用公积金的人少一点，让使用公积金的人能用的额度少一点，当公积金归集余额超过贷款余额比较多的时候，大家额度就恢复了，就是这么简单。当公积金购房高潮时期的购房者将公积金贷款偿还的差不多的时候，公积金就会宽松一些吧，总不会像现在的沈阳市公积金，已经发出96%的额度了，说不好听的真要是下个月来2万公积金购房者，市公积金就被掏空了。
公积金真得不够用
第六条是我觉得最没意思的一条政策，“加大对开发企业违法违规行为的查处力度”每每出现在各种调控政策的条文里，但是处理谁不处理谁，抓了谁又放了谁完全隐藏在黑幕之下。作为一个房地产小编，笔者所在团队几个人，花个一天半天汇总下数据，全市那个项目下来销许楼没开售，或者还没销许就开始“认筹”、“内部认购”、“排号”等等不说弄个全部，七七八八总差不多。可最终听到的被查的被罚的那些项目数字差得太多了。现在笔者负责的项目就有一个3月上旬销许准售4栋高层，只开了2栋，到现在售楼员都明确的对小编“说没开啊，开盘时间不定啊”毫不避讳啊，所以准售10天必须开盘这条规定就是一纸空文。连“许而不售”都管不了，更不要说“未许先售”了，不然就沈阳楼市的热度，那些“日光盘”是怎么来的？单日销售额几个亿？这可是平均一套房百万不到的沈阳。
说道最重要的第七条限购了。限购区域为沈河区、和平区、浑南区（三环内）。先不说浑南区，沈河区与和平区的成交面积在沈阳市新房成交范围占比也就在1成上下，它们会是沈阳房价一年涨10%的元凶么？浑南区近几个月成交高涨的全运、白塔板块都不在限购区域，虽然它们的均价与限购区域内的奥体板块和21世纪板块差不多了。最关键的，二手房不限购！只要炒房者解决了限售的问题，限购与没限有多大差别呢？本次限购政策影响的一点可能就在社保上了，非本市购房者需提供过去2年中连续6个月的社保缴费证明，补缴无效。说中国房价飞速高涨的原因是房子绑定了户口，户口又绑定了教育等诸多因素，现在又加上了社保，就只能“呵呵”了。
沈阳天鹰2018-04-26 20:51:26
