新婚姻法：离婚后房产增值部分如何分配？

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房产是婚前购买的一个人的产权，婚后共同还贷至今未还完现在要离婚，据说除了共同还贷的部分外，还有增值部分也算共同财产，那婚后房产增值部分如何计算？新婚姻法离婚后房产增值部分怎么分配？

（02）

离婚时房屋增值部分如何计算？

2008年甲乙双方结婚，房屋价值41万，契税等其他费用1万元，产权登记在男方名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万将贷款清偿完毕其中本金7万，利息3万。2012年离婚时房屋现值90万元。

1、离婚时贷款清偿完毕的情形

《人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解解（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，可以按照如下分步方法进行计算。

步是计算不动产率，不动产率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。

即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％

在计算不动产率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产率，该数额的一半即为应补偿的数额。

即（共同还贷部分*不动产率）/2=（10*200％）/2＝10万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。

2、离婚时贷款尚未清偿完毕的情形

只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果。

3、一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形

计算不动产率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值属于一方婚前个人财产。

（03）

离婚时房屋贬值如何计算？

房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。 

“再也不相信爱情了！”这句话耳朵都听出茧了。我们生活的时代，大家随意消费速食爱情，似乎没什么大不了。而真爱，却成了可望而不可及的奢侈品。如果不爱了，请和平离开。硬要撕破脸皮的话，希望你能在离婚这场博弈中获胜！

沈阳市房产

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