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6月中国40城房产库存去化大数据

房谱网 2017-07-12 12:55:10

房谱网利用“新峰地产大数据信息系统”(CRIDAS),从全国297个地级以上市中,按“2016年GDP”排名选取了具有代表性的40个典型城市:截至2017年6月,40城商品住宅总库存为3.92亿平,再除以40城最近12个月的商品住宅销量3.35亿平,得出40城商品住宅库存去化周期约14个月。

根据新峰地产40城库存大数据推算,全国新建商品住宅库存面积在25-30亿平,能容纳7000-8000万人口居住(2016年全国城镇居民人均住房建面36.6平方米),占中国大陆总人口13.8亿人(2016年末数据)的5%-6%。2016年国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》:推动1亿非户籍人口在城市落户,2016年进城落户约1600万人。

具体看新建商品住宅40城库存去化周期,我们发现,北上广深等一线城市不存在去库存问题——标星号的19个热点城市中,库存去化周期 ≤ 一年(供不应求)的就有9个城市:杭州、南京、青岛、佛山、宁波、东莞、济南、南昌、惠州,其他热点城市也基本供求平衡。纵览40城,库存去化周期供不应求的城市数量占比35%,他与供求平衡的城市合计占比高达70%,可见去库存压力已经大为减轻。

二线城市大多供求平衡,且常住人口仍在持续增长,即便有些库存也不是问题,但几个热点城市房价“高烧”不止。三线城市则呈现出一种分化走势,有些供求平衡、有些供大于求。高库存主要集中在四线城市,特别是县城库存存量高,化解难度较大。主要缘于“人的城镇化速度落后于房子的城镇化速度”。这些城市土地、住房供应量大,人口净流入远低于一、二线城市。

因此,根据房地产市场分化的实际,我们按住建部”分类调控,因城施策”的总体指导思想,提炼出四个关键字:“控、调、稳、保”:

一线城市是“控”:高端人才、高净值人士保持净流入,置业需求旺盛,新增土地供应缩减,城市综合承载压力大......等等“虹吸效应“导致的”供需矛盾”使得一线城市房价居高不下。特别是去年春节过后,房价上涨速度过快。对此,政府积极采取措施和办法:一、实行严格的限购政策,实行严格的税收和金融政策;二、增加土地供应,而且公布于众,稳定预期;三、增加中小套型的供应数量,特别是搞好保障性供应建设;四、打击各种违法违规行为;五、主动发声,引导舆论。

二线城市是“调”:迫于资源约束等现实压力,一线城市正严格控制人口,三四线城市对外来大学生等又缺乏足够的吸引力。在此情况下,二线城市 “承上启下” 将获得更多的发展空间。因此,对于那些商品住宅去化周期定性为“供不应求”的热点中心城市,房价不能冲过头——影响金融稳定、人才流动,需要密切观察其“供需态势、楼市走势“,做到胸中有”数“。

三线城市是“稳”:三线城市需要”分城施策、分类调控”。对于库存去化周期过长的城市,要严控土地供应;对于去化周期尚可的城市,要进一步优化供应结构,增加刚需、刚改套型占比。

四线城市是”保“:房地产库存过剩问题最为严重的四线城市,要加紧“去库存”。四线城市缺乏好的教育、医疗、交通等公共资源,缺乏足够的产业支撑,对人口的吸引力有限。例如,商务人士的出行,需要有便利的交通,比如大中型的机场。四线城市大多没有机场,即使有也都是小机场或者支线机场,这显然不利于商务人士的出行。对企业而言,也不会随便将自己的研发、营销、设计等部门放在四线城市。正因为产业吸引力决定了企业的入驻以及人口的导入,决定了城市的房地产库存去化能力,所以,四线城市需要通过建造牢固共生的产业集群、创造良好的自然环境和生活环境等方式来吸引人们安居乐业,进而达到“房地产去库存”的目的。

住建部、国土资源部:各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在3年以上的,应停止供地;1.5-3年的,要减少供地;0.5-1年的,要增加供地;0.5年以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。

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