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【房谱聚焦】由财政部长谈“房地产税”说开去

房谱网 2017-11-13 13:53:21

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税:“要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。”

从这个讲话小编(xqfdsj)得出判断:房地产税会比我们预期的更晚出台。即使5-10年内能出台,按文件“因地制宜、因城施策”的精神——充分授权各省级政府,最终落地执行恐怕也是”慎之又慎,观察测算"。

房产税(重庆、上海)= 新购房 * 年缴税率(重庆含存量独栋),少

土地出让金=一手房一次性付清70年,多

房地产税=(存量房+新购房) * 年缴税率,观察测算

1、立法先行

在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。2017年3月发布的《国务院2017年立法工作计划》,此前热议的《房地产税法》(财政部牵头起草)并未被列入。

但其实,法案早在2015年6月即已被列入十二届全国人大的立法规划,只待提请全国人大常委会审议(任期内拟提请审议—2013年3月至2018年3月)。

尚待立法的房地产税(普遍征收)≠房产税(个人住宅免征):

我国目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小,在地方财政税收收入中占比有限,2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文,推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革,并未获得可观财政税收,也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。

可见,上海和重庆试点的都是房产税,而不是房地产税,并且只对新购房屋征收(重庆含存量个人独栋)。肖捷曾公开表达,目前主要总结上海、重庆房产税试点工作,暂无全国推广的计划。

2、充分授权

给地方政府充分授权,就是因为各地房地产情况差异大,地方政府可以根据实际情况来决定具体实施方案:具体开征时间、适用税率、征收对象。地方税收管理权限主要集中在省级。

我们冷静思考,十年之内,各地方财政依然是要依靠土地和人口聚集,远没有到需要“杀鸡取卵”的地步。“房地产税”相比“土地财政”收入对各地政府来说就是杯水车薪,但却会赶走很多就业人口,并且让土地贬值,造成GDP和财政收入锐减。而且各地执行与否和执行标准不统一,会形成人口流向竞争,得不偿失——尤其是去库存压力较大的城市,如果短期推出房地产税,即使按照人均居住建面设置免征面积,也只能保障刚需,而将直接抑制二套以上的改善性需求和投资投机性需求,去库存将只能依靠农民工进城、棚改动迁两类新增需求。

而且,对于大城市的普通民众,如果参照发达国家通行的普遍征收,以房屋评估值为计税基础,那么影响将非常之大,以一线城市为例,十几年前不到百万的房产,如今或许是市值500多万,即便税率千分之五(重庆),以七折征收(上海),每年近2万元的房地产税对一般家庭也是不小的支出,对提振国内消费也颇为不利。因此,房地产税具体如何征收应充分调研,包括民众最关心的唯一住房是否征收,或者说是否有一定居住标准的免征面积等。

综上所述,所以即使5-10年内,房地产税获得立法、授权通过,它的最终落地执行,各省级政府恐怕也是"慎之又慎、观察测算"。个别土地资源匮乏的热点城市也许会先期执行。放眼更长远的未来,存量房时代,土地财政难以为继,房地产税(保有环节税)的全国普遍征收有其必要性,这需要密切观察各城市“存量房 / 一手房交易比”,尤其是土地出让金占地方财政收入超40%的城市。

房产税(重庆、上海)= 新购房 * 年缴税率(重庆含存量独栋),少

土地出让金=一手房一次性付清70年,多

房地产税=(存量房+新购房) * 年缴税率,观察测算

3、征收房地产税同时,降低建设、交易环节税费负担

房地产税改革不是简单地开征房产税,而是对建设、交易、保有环节税赋进行重新调整,如果长远的未来,对居民住房开征房产税,则应相应减少交易环节税负(土地价值合理分配)。同时,简并税种、优化税收结构,为房地产税替代土地出让收入创造条件。

4、房地产税推出尚需具备五大前提条件

①、开展全国住房普查,掌握全国住房的基本情况。自1984年以来,中国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查,住房基础信息薄弱。

②、建立全国统一的不动产登记系统,准确及时的采集房屋登记和交易数据,实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自2014年11月12日公布,2015年3月1日起施行,时至今日,政策已推行一年多,距离国土部多次提出的要在2016年底完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标,仍有一定距离。

③、统一界定房屋性质。由于历史遗留原因,现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别大,税基不统一。

④、完成房地产税改革。目前在房地产税收环节,约有10个税种,应重新设置建设、交易、保有环节税赋,避免重复征税。

⑤、完成《城镇住房保障条例》立法,清楚界定居民“基本住房标准”,以确定房产税的免征条件。2014年3月28日,国务院法制办发布《城镇住房保障条例(征求意见稿)》及其说明全文,公开征求社会各界意见。这也是目前发布的较新的关于保障性住房的文件,该条例仍为意见稿,尚有很多问题亟待立法解决。

点击》》房谱网延伸阅读:

重庆市政府修订“房产税征收暂行办法和实施细则”

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