2017年是楼市发展最为跌宕起伏的一年，250余次的政策调控，限购、限售、限贷、限价——“四限”的发布，令动荡的楼市真真地从不动产变成了“冻产”。由于新房市场形势严峻，很多购房者也将目光转向了二手房市场。拿北京为例，2017年北京楼市成交回归理性，网签量同比2016年全年的272434套，减少了136197套，降幅为49.99%，成交均价也在持续下降，降幅约0.8%。
业内人士称：2018年二手房市场发展的春天或将到来。很多购房者都将转战二手房市场，那么在二手房交易中会遇到很多从来没遇到过的问题。首先要说的就是“房龄”。很多人分不清房龄、房屋的使用年限以及房产证日期的差别，容易混淆。我们先来科普一下概念。房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；房龄，则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限；房产证日期，是反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是相同，也和楼盘建成时间之间有个时间差。
很多人在买二手房的时候，听到中介介绍房龄有多少年，也有部分卖房的会谎报房龄，毫不脸红地“装嫩”，其中自然有玄机。首先，房龄会影响房子的硬件设施，房龄越高，资产贬值就越发严重。其次，房龄和剩余土地使用年限之间有关联，房龄越高，相对而言剩余的土地使用年限就越短。最后，房龄和贷款也有着直接的关联。譬如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。房龄影响到贷款成数，公积金贷款成数与房龄关联密切，房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成，而且商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数。总的来说，就是房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。
对于初次购买二手房的人，怎样才能获得真实的房龄呢？
1.到房产管理局部门查询底档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在响应的产权部门登记。任由卖房人如何“装嫩”，只要查询底案，一看便知。
2.看房产证并且小区走访。在查看了房产证之后，可以在小区走访，多和周边的邻居打听，也可以推测出可靠的房龄。
3.看房子的外立面，厨房装修情况，找专家咨询。每个年代的房子都有每个房子的特点，上世纪90年代以后修建的房屋在户型设计上出现“厅”的概念，这些比较专业的信息，一般人很少了解，可以多请教房产专家进行咨询。
楼市100秒2018-01-03 08:59:32
