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从央行2018工作任务 谈楼市房价走势

老赵说房 2018-02-09 12:53:14

2018年中国人民银行工作会议2月5日至6日上午在北京召开。会议中透露出那些信息?可能对楼市造成那些影响?大家可以和老赵一起来看一看。

中国人民银行

对于2017年的总结我们已经不用太过关心了,老赵关心的是2018年的工作内容。

会议上提出的央行2018年主要工作任务包括:一、保持货币政策稳健中性。综合运用多种货币政策工具,保持银行体系流动性合理稳定,促进货币信贷和社会融资规模合理增长。进一步支持供给侧结构性改革,引导金融机构加大对国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度,做好军民融合发展、乡村振兴等国家战略的金融服务,大力推进深度贫困地区金融精准扶贫工作。二、切实防范化解金融风险。加强金融风险研判及重点领域风险防控,完善金融风险监测、评估、预警和处置体系。进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。三、稳妥推进重要领域和关键环节金融改革。深化利率市场化改革,继续探索利率走廊机制,增强利率调控能力。加大市场决定汇率的力度,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。加强金融基础设施统筹监管和互联互通。四、持续推动金融市场平稳健康发展。推动公司信用类债券发行准入和信息披露的分类统一,完善债券违约处置机制。扩大债券市场双向开放。完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系。建立完善互联网金融监管和风险防范长效机制。五、稳步推进人民币国际化。六、深度参与国际金融合作和全球经济金融治理。七、进一步推动外汇管理体制改革。八、全面提高金融服务与管理水平。九、持续加强内部管理。

从中我们可以看到:稳健、防范、稳妥、平稳、稳步……由于18年是换届之年,也是银监会、保监会、证监会三会改革之年,所以稳定成为央行今年的核心思想,那么近年来“泡沫”论逐渐高涨的房地产就成为受影响较大的行业。房地产金融也是在工作任务中点名的行业之一,“进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”这点在银监会年初的数张巨额罚单就可看出一二。多家银行由于对“消费贷”监管不力部分资金流入楼市,这样在前几年司空见惯的缘由就吃了数千万到数亿的罚金,着实显露出上层的调整决心。

针对工作内容中提到的金融改革,老赵就该段内容咨询了辽宁易生金科技有限公司联合创始人贺胜利先生。贺先生认为虽然央行18年主要工作任务中提到了“深化利率市场化改革,继续探索利率走廊机制,增强利率调控能力”这样的字样,但由于调整利率影响范围较大,在现阶段是不符合央行维持金融稳定的初衷的,具体的大政策调整首先要等到央行与银监会等部门新的领导班子产生后才会初见端倪。但即使不进行基准利率的调整,也可能针对房地产业进行个人房贷与开发贷的定向调整。明确调整个人首套房贷利率提高到1.1倍,二套房贷利率1.2倍以上这样的定向利率调整是大概率的。

在这种情况下,我们该如何选择呢?当下是否可以入市呢?

在开发商融资成本升高之时,影响较大的,属于实力不强的二线开发商,尤其是摊子铺得很大,但在各地都不是一线的二线开发商会面临极大压力。老赵认为这种压力很难转化成房价的下行压力,反而是开发商大鱼吃小鱼的动力,这从16年开始的房企合作浪潮与项目收购高峰能窥探一二。房企合并之后,项目品牌附加值的“提升”也许不会拉升房价,最起码不会让房价走下坡路。

另一方面,老赵认为炒房客的影响不能一概而论,并不是每个城市的房价上涨都是由于炒房客。即使在炒房客很活跃的城市,当前的政策条件下,炒房客是否就会将持有的房产跳水般入市么?老赵不这么认为,炒房客的炒作手法不同,其持有成本与交易成本差别很大,由于房产从签订备案合同到办理房产证,期间通常有一年到一年半的时间差,所以大部分炒房客远未到急不可耐的时候。当前的政策调整如拉大到半年以上的时间段,最多对房价上涨构成阻力,说对房价下降构成压力,尚不足够。

所以老赵认为,对于炒房客较少的城市,房价缓涨仍是不变的大趋势,即使对于炒房客较多的城市,2018房价也许会在当前的基础线上小幅震荡下。

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