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改善天堂!自住100平以下的千万别来新市府!

沈阳特价房 2018-02-28 09:23:32

1、场景预设

如果你是沈阳人,你一定知道当下沈阳最火热的板块非新市府莫属;如果你是外地人,来沈买房,新市府是不可忽视的考虑范围;如果你是改善购房者,新市府内100-200平米也许是适合你选择的范围;如果你是追求100平米以下的刚需购房者,就请别来新市府了。

关键字:新市府 纯改善 首付30万 刚需别来

2、需求预设

3、新市府在售热销改善型楼盘分布

▲点击查看大图

4、预设需求重点项目分析

金辉中央云著、信达万科城、金石小镇、恒大御峰、恒大盛京印象、恒大中央广场、绿城全运村。

5、重点项目配套分析

根据以上重点项目位置布局,我们将以上新市府板块项目分为东、中、西三部分进行系统的配套优势分析。

新市府西部代表项目:金石小镇、信达万科城

项目配图

▲信达万科城沙盘图

新市府西部区域配套点评:

商业优势:临近白塔商圈

沈营大街沿线公交站

交通优势:沈营大街主干路,在建地铁四号线沿路经过,轻轨1、3号线经过,333、334、335、394、188等公交线路;

沈阳远见国际学校

学校优势:浑南二中、51中学、远见国际学校、沈阳城建学院、杏林学院等校区;

位置优势:白塔板块原著居民较多,板块生活氛围较成熟,基础生活配套设施已初具规模;

位置劣势:西北侧连接老白塔生活区,老旧小区居多,居住氛围略为杂乱,整体宜居环境有待提升。

新市府西部楼盘点评:

金石小镇:园区西侧沿主干路沈营大街,距离浑南二中、国际远见学校、沈阳城建学院等校址较近,高层精装小户型产品租售价值较高,适合投资型改善购房者,其130平精装洋房产品,四室两卫户型设计对于首次改善型购房者性价比颇高;

信达万科城:项目为沈阳首个iNNOHOME新装标产品,各面积段户型规划合理,无小户型,三室两厅两卫户型为主力户型,品牌、物业负责口碑颇佳。当然,好产品也需“好价格”相配,产品价位居于同类产品之上。

新市府中部代表项目:金辉中央云著、恒大御峰、恒大盛京印象

项目配图

金辉中央云著营销中心

金辉中央云著沙盘

金辉中央云著105平米户型图

项目配图

恒大御峰营销中心

恒大御峰沙盘

项目配图

恒大盛京印象沙盘

新市府中部区域配套点评:

商业优势:新市府板块中部目前三宗商业地块尚待开发;

交通优势:沈中大街、130、v112、100、150、154、188、198路,轻轨1、3号线;

学校优势:浑南九小(在建);

沈阳创新天地

位置优势:浑南创新天地、市府大楼、博物馆、科技馆、图书馆等办公、观光场所聚集处,潜在客源较多;

位置劣势:交通配套目前尚未成熟,公交等时较长,无车一族出行不便;区域新盘尚在建设当中,居住氛围有待提升;

新市府中部区域楼盘点评:

金辉中央云著:项目园区整体居住密度较低,舒适度较高,从当前项目在售产品看,其清水小高层105平产品户型结构设计规范,空间利用率更大,对于首改型购房者性价比较高。

恒大御峰:作为恒大品牌进驻沈阳首个以洋房为主打产品的改善型项目,项目开盘以来人气颇高,其精装高层107平产品仅设计1个卫生间,对比其它同类别项目产品2卫设计,空间利用率较低。

恒大盛京印象:去年,自贸区效应带动新市府板块楼盘项目备受购房者关注,其中,恒大盛京印象凭借精装高层产品持续热销,产品价格同样水涨船高。

新市府东部代表项目:恒大中央广场、绿城全运村

项目配图

恒大中央广场营销中心

恒大中央广场沙盘

项目配图

绿城全运村营销中心

绿城全运村沙盘

新市府东部区域配套点评:

商业优势:恒大中央广场60万平商业待建;

交通优势:沈本大街主干道、地铁二号线、轻轨1、2号线、108、128支线、198、V111、V112、V113/V117;

北师大沈阳附校

学校优势:浑南九小(在建)、北师大沈阳附校;

位置优势:临近沈阳国际软件园、新松智慧园等成熟产业园;

位置劣势:交通配套目前尚未成熟,公交等时较长,无车一族出行不便;

新市府东部区域楼盘点评:

恒大中央广场:相较于新市府板块其它项目,恒大中央广场开盘较晚,项目体量较大,目前货量充足,项目自身生活配套规划较为全面,假以时日将成为新市府板块东部区域的全新生活区。

绿城全运村:项目建筑口碑颇佳,同时,作为新市府板块的早期开拓者,目前项目一、二期,已经交付入住,入住率已达到50%以上,另外,该项目为北师大附小、附中唯一合作项目。

6、新市府板块市场现状总结

结合目前板块在售楼盘情况来看,新市府不适合100平米以下刚需购房者出手。

原因:新市府板块内在售项目虽均有100平米以下产品,但其整体均价过高,大多数项目均9000元/m??起,从目前板块发展趋势来看,更适合投资购房者,对于自住型刚需购房者压力过大,性价比较低。

区域内去化较快

原因:2017年自贸区落地新市府板块,带动板块内房地产市场销售形势大涨,板块内部分项目销售成绩颇佳,产品去化快速,其中碧桂园公园上城已完全售罄,保利紫荆公馆、中海康城、月星中央公园、首创光和城、绿地海域香庭等项目目前在售房源较少。

板块未来市场走势

从当前开发商拿地价格及产品规划来看,未来新市府板块楼市仍将以改善类住宅产品为主。另外,因自贸区等利好因素,板块未来发展仍将充满无限可能,然而,板块壮大需要一个过程,具体时间无法预估,这也是新市府板块当下发展所面对的最大问题。

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