在一年半以前，老赵写过一篇《 玉祥明居值那个价么？》的短文，感叹了一下有学区的三线开发商的房子可以卖得比一线大品牌开发商还要贵。一年多的时间过去，老赵再回来看这个才发现，真的是低估了沈阳人民对的热情，一年多的时间，玉祥明居的高层产品从17年3月的9000元均价一路飙升到14000元，涨幅超50%呀，高出周围楼盘三成之多。在大家都知道涨价快，很多人开始投资的现在，谁又会成为最后的接盘侠？
想起写这一篇东西源于昨天晚上听的广播节目，有位听众咨询投资选那里，主持人推荐了玉祥明居，最后主持人说道：当一件事大家都知道他赚钱的时候，这件事就要开始不赚钱了。对这个观点老赵深表赞同，就是这样。过去的沈阳人非常认可学区，可以卖出更高的价格，但差价基本也就在一千到两千，一套小户型也就多花个十万不到的样子。即满足子女升学，又能保值。
但现在的房价已经是畸高了，风险积累越来越大。还是说玉祥明居这个项目，我们先来说说他的房价。玉祥明居14年7月开盘价格高层在7300元/平左右，到15年9月的时候涨到了8000元/平左右，一年涨9.5%涨幅还算正常。15年到16年的9月均价变化不大，从16年的11月到17年的4月涨到了9500元/平，短短6个月涨了18.75%，这个涨幅够不够吸引人？从17年的4月到现在这1年涨了多少？从9500元/平到14000元/平，涨幅50%，从开盘到现在的3年半的时间涨了近乎一倍！
玉祥明居项目4年房价走势
玉祥明居新房均价，高层学位房14000元/平，高层小户型14000元/平，高层大户型（60以上）12000元/平，这个价格高不高？
玉祥明居近三年（2018-2021年）可以进省实验学校于洪分校就学的高层均价是14000元/平，周边距离最近的新房项目包括兴隆御府9200元/平、金地悦时光8000元/平、格林木棉花8300元/平、万科长江府12500元/平、中海城8000元/平、乾景花园7300元/平、美的城7300元/平、新湖国际10000元/平、华润崑崙御12000元/平。从这些对比就能看出来，最贵的万科长江府与华润崑崙御与玉祥名居都有1500-2000元/平的差距，考虑到后两者都是一线大品牌开发商，万科有精装，华润有地铁，实际同等位置上的差别恐怕会更大。
玉祥明居周围新房价格
如果与一路之隔的万科魅力之城高层二手房、依云北郡F区二手房比较，差别就更大。玉祥名居高层清水二手房的均价约11000元左右，旁边万科魅力之城二手房高层均价在8500元/平，洋房在10000-11000元/平；依云北郡高层在7000元/平；阳光尚城多层、高层整体均价在8000元/平，选择二手房买玉祥名居高层的单价比万科洋房的均价还要贵上几百。但是玉祥名居的开发商泰华林集团与万科，这品牌附加值上有得比么？只因为学区。
玉祥明居周围二手房均价
学区值这么多钱么？
我们对比下同类型房源总价的差别吧。省实验学校于洪分校对面的依云北郡F区，其高层45平户型二手房均价约在7000元上下，总价在31.5万，玉祥名居高层48平户型均价14000元/平，总价在67.2万，两者相差35.7万。我想请问各位看官，辽宁省实验学校的“分校”的入学资格，值35万么？我们把玉祥明居房源换成二手房，从安居客与房天下等交易平台上的二手房挂单价能看你，高层小户型的挂单价基本在1.2万左右，即使按这个价来算，一套45平的小户型也要54万，与周围同类型房源的差价也要20万以上。老赵再问一句，在沈阳花钱上省实验学校的本校的小学与初中，需要20万么？所以老赵认为该项目的附加值已经不足以支持这个房价了。
学区可靠么？保险么？
说完这个学区值不值，我们再来看学区是不是可靠。玉祥明居宣传的12年教育，从幼儿园（省实验学校附属幼儿园）到小学、初中（省实验学校于洪分校九年一贯制学校）最后是省实验学校高中部。目前幼儿园每年的学位名额不足200个，已经不能满足了，需要业主摇号决定学位归属了。
小学初中17年招生数在400多设计规划是小学4个班/年，初中6个班/年，也就是说每年的设计招生数量也就在400-500名学生，而玉祥明居目前已经获批销许的房源有5185套，其中已售2930套，在售2255套，考虑到买这个的或者是炒的，或者是为了孩子上学的，而炒房的最后也还是找为了孩子上学的购房者来接盘，而随着17年与18年大批交房，学位是否够用也是值得怀疑的。这点从该项目的定价就能看出一二，近三年内肯定上学的高层，较其他高层要贵一些，为什么贵？估计就是学位房与的区别了吧。这一点大家可以参考东北育才丁香湖小学近期的纠纷问题。
至于高中，那是需要考的，成绩到了自然能上，成绩不到一切免谈。
学区质量好么？
省实验学校于洪分校很多教师是新招聘进来的，其教学质量如何并没有直接的横向对比。很快其届初中毕业生就要迎来中考了，其中考成绩恐怕很大程度上决定了学区的含金量。在其没有毕业生之前，大家都是冲着“省实验”这块金字招牌，到底是金招牌还是泥菩萨，就要见分晓了。
价格超高，学区可能发生变化，学校质量尚未可知，如此情况下，还要来当这的接盘侠么？
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沈阳天鹰2018-03-06 00:08:50
