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究竟是什么让房价跌20%成交腰斩

沈阳天鹰 2018-03-21 04:50:38

北京“317新政”已经过去1年,这一年中北京二手房成交腰斩,成交量下降了52.2%。二手房成交均价除在17年4月惯性上升了1个月,已经连续11个月下滑,累计下降19.5%,的顺义区跌了8.1%,的通州区降了29.1%。经过1年,买房者与卖房者数个回合的博弈,房价出现了劳苦大众喜闻乐见的变化,就是是那些原因带来了这样的变化呢?

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北京新政对购房者的客观影响

一、认房认贷还“认离”,改善型置业难度提高,促使购房者更理智购房。无房无贷款记录的居民购买普通自住房执行首套房政策,而有房或者是有过贷款记录(包含商业贷款与公积金贷款)的居民购房时,都将执行二套房政策。为了针对“假离婚”,还特别规定针对离婚一年内的房贷申请人,按照二套房贷政策执行。同时还联通公积金中心与商业银行,堵住了过去商业贷款与公积金贷款两次首套房优惠的漏洞。这些政策大大增加了购房者二次购房的难度,使得购房者区域理性购房而非冲动购房。

二、房贷利率明显上升,购房成本提高。无论是首套房还是二套房,不仅仅是利率优惠没了,还提高了很多,目前北京房首套贷利率基本在1.1-1.2倍利率,二套房更高。

三、非京籍购房人须连续缴纳个税60个月。原本要求缴纳个税5年,看似5年和60个月时间等长,但是实际差别非常大。过去在进行购房资格审核时,个税只需连续5年缴纳,一年一次,部分购房者实际只缴纳了5个月。此次明确要求连续50个月,杜绝了部分购房者钻漏洞的做法,限购执行更加严格。

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四、过道走廊不能落户,多校划片“一对一”入学,不确定性给降温。一个连家具都摆不下的过道,只因为有房证能落户,就变成了天价“”,针对这一荒唐现象,北京明确不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房不能单独办理过户转移登记,不能办理落户,不能作为入学资格。而小学将扩大多校划片,并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位。这意味着某个小区对应某所重点小学的“”将不复存在,入学的不确定性降低了家长的学区预期,有效的给高涨的降温。

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买房者与卖房者的博弈

改善型置业难度加大,外地刚需购房者限购更严,热度降低。众多购房者相信房子不再好卖,相信房价会降,即使不相信的,在现实的困难面前,也要延缓自己的置业计划。众多卖房者同样对北京的市场信心满满,相信什么政策都阻挡不了人民对首都的向往。但事实是,僵持了三四个月之后,大部分的卖房者撑不住了。毕竟买房就为了长期持有的投资客在卖房者当中是的少数,而加杠杆炒房的炒客更是面临巨大的资金压力。

卖房者开始不断地降低心理预期,开始一次又一次的调价。与之前不同,过去的一年中,北京的卖房者是一次又一次的调低价格,以期望能尽快成交。不仅仅是卖房者自己,由于调控带来的市场变化,中介机构与经纪人也在倒逼卖房者降价,不降价甚至都不会有经纪人去推广,毕竟他们也是要靠成交吃饭的。

买房者在这一年中也发生了很大的变化,话语权越来越大,要求议价的比例也越来越高。新政之下,首付比例大幅抬高本身就抬高了置业门槛,利率从打折到没有优惠又到1.2倍甚至更高倍数,置业成本明显加大的情况下仍要继续购房,只能要求卖房者降价,这不仅仅是购房者心里的想法,也是客观条件决定的。

既然北京新政的效果明显,那能否将至推广到范围呢?毕竟房价高的不仅仅是北京。

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