自去年楼市大力度调控起,商住房成为首批“被关爱对象”,就此一蹶不振。随着北京楼市的调控政策不断出台,长租房已经借势突出重围,成为楼市新宠。旨在促进楼市健康发展的长租房,最近似乎又被玩出了新花样,商住房解锁“以租代售”新技能,借长租房名义推售商住房。
据了解,北京近郊有一处项目,美其名曰“长租房项目”,实为商住房产权,直租50年,不过值得注意的是,商住房的产权正是50年的年限。该项目销售人员表示,购房者可全款、分期,也可以通过银行贷款购置房产,但“租金”须在明天收房前全部付清。50年的产权到期后,产权自动续期,房屋使用权仍归租房者所有,如期间遇拆迁等事宜,补偿款也归租房者所有。
单看以上信息,似乎此长租项目与购房之间并无差别,从价格方面来看,价格计算方式也并非是正常的租赁方式,其形式更贴近与购房方式,平均2万元每平方米的价格。最让人摸不清的便是签约方式,该项目既不是租赁合同也不是购房合同,而是签署一份“会籍合同”,其销售人员表示,项目会签署一份会籍合同,这份合同有效期就可以持续到租期结束。
据我国《合同法》针对房屋租赁合同期限的规定,定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的,超过部分无效。从法律层面来讲,该合同是否受法律保障还有待考证。
上述情况并非个例,去年楼市调控将商住房用地限售限购后,已批的地块用途和产权期限无法变更,不少开发商不得不换个思路来收回款项,以至于现阶段商住房、商铺、小产权房等地块均以类似手段营销。
商住房此般披上“长租房”的外衣,实则又与长租并无关联,且“租期”较长,房产交易实际操作中会出现很多问题,因为造成了一种模棱两可的房产交易的方式,像租赁又不像租赁,而且没有真正的房产证或不动产权证,那么风险也会随着提高。再者,是否可以正常通过租赁交易备案流程,以及后续转租都是应该考虑在内的问题。
那么,商住房剑走偏锋,擦边球的“以租代售”究竟是创新还是违规?