买房签订购房合同是一项关键性的工作，有些朋友在签订购房合同时对合同条款没有详细阅读，出现问题时才发现开发商已经把自己的责任都规避掉了，可不是每个人都是律师啊，今天我们就来看一份真实的购房合同，我们一项一项来给大家解说购房合同的条条框框。
购房合同的封面。目前商品住宅销售通常都使用格式合同，内部条文大同小异需要我们注意的主要是几个关键字段的填写以及附加协议。本文中的购房合同是辽宁沈阳的购房合同，所以是辽宁省建设厅与辽宁省工商行政管理局所编制的。大家可以注意到右上角的“已备案”字样。所有的商品住宅购房合同都需要在住房管理部门的网签合同中进行备案，建议大家选择直接网签，这样在合同签订打印的同时就可以完成合同备案，可以避免一房两卖的情况发生。
合同页是对合同的一些说明，只要是官方出品的格式合同，这部分内容都大同小异，大家看看就好。
购房合同的第2页开始是购房合同主体部分了。点需要注意的是出卖人，其主体是否是宣传所属的开发商。当然这点在商谈时就确认好，有些项目可能是品牌开发商收购的，出卖人名称可能与品牌名字完全不同。
购房合同的条建设依据与第二条销售依据就注明了销售房屋所需要的所有前置审批要件的编号。特别需要注意的是所属地块的土地使用权的起止时间。平常我们所说的住宅50年产权或70年产权其实是土地的使用权年限。其计算时间并不是以购房者买房为起始，而是以房企取得国有土地使用权的时间为起始。
购房合同第三条商品房基本情况写明了房屋坐落，使用性质、层高、建筑面积与分摊面积等。这里大家一定要注意合同中书写的房屋是否是我们选择的那一套。由于购房合同中书写的是房屋的邮政地址或者说蓝牌地址，但置业顾问像我们推介的，通常都是1#楼或者B栋这样的，两者存在着一对一的对应关系。过去曾发生过地址填写错误的情况，由于从签订合同到实际交房间隔通常在1年以上，一旦错误购房者很难取得证据证明是开发商责任。对于房屋的用途也要注意。住宅与商用两者的水、电计价标准可相差许多哦。第四条计价方式相对简单了，最后计算出来的总房款与我们侃价后的总房款相同就可以了，不一定非得纠结按面积计费还是按套计算。如果是按套计费，则应约定单价，因为后面有面积差的条款，需用到单价。
第五条面积差异认定与处理。这条是比较重要的，一般情况下都是选择按照国家规定的3%限制条款，即误差3%以内据实结算多退少补。误差3%以上购房者可以选择退房，如不退房多了开发商承担，少了开发商双倍退费，这里开发商承担以及双倍退费的都是3%以外的部分。需要注意的是退款利率的约定，是“银行存款”还是“银行贷款”。
付款方式与付款的违约责任是比较重要的条款。大多数购房者是按揭贷款，一定要沟通好到账限期以及违约办法。尤其是现在房贷申请不易，一个多月甚至2个月才会放款的情况比较普遍，如果因为银行放款产生违约金，相比大家都会很郁闷吧。另外就是对银行贷款申请不下来的情况要进行约定。在过去这种情况比较少，很多合同都没有约定，一般都是口头约定，现在比较频繁，能约定清楚。
在付款违约责任条款，大家注意下的时间以及违约金数额的约定，紧接下来的一条就是交付期限也就是交房时间，两者都有相应的违约处理。两者的违约金约定应当是对等的。有些开发商在购房者付款上约定违约金的很高，比如万分之十，在自己交房的违约金上则约定的很低比如万分之零点一，两者严重不对等自然是不公平的。
开发商交房的违约处理，只要与购房者付款的违约处理相匹配一般就可以了。
关于设计变更的约定，一般很少有这种情况出现。无外乎退或不退两种处理办法，只要保障我们的知情权以及退房权利就可以。
房屋交接与开发商保证商品房没有产权纠纷与债务纠纷的条款没什么可说的，一般的格式合同都差不多。
关于装修的部分一般都在附件中约定，清水房或是毛坯房还好些，如果是带装修交房的项目，一定要约定清楚。
对于产权登记的约定，主要是注意填写的是自然日还是工作日。一般没有特指通常默认为自然日。
保修等事项一般按照国家法规执行就可以，通常不需要特别约定，格式合同中的条款就可以。
后面几条基本没什么需要特别注意的，下面我们来说说合同附件。一般来说格式合同中开发商能做手脚的地方不多，但是附件，尤其是补充协议中开发商可能会做出对自己有利的约定。
附件一，楼栋平面图，注意各部分尺寸就可以。
附件二，公共区域与分摊面积的约定，这部分一般按照国家规定来，通常不需要特别约定。
附件三、关于装饰、设备标准。这里一定要约定清楚，尤其是带装修的房源。什么位置使用什么材料，将品牌、型号列清楚。哪怕开发商说现在不能确定，那也一定要明确标准，比如说多少钱一块的地砖，多少钱一平的地板等等。
附件四、合同补充协议。注意所有售楼员或开发商口头答应的条件或许诺，一定要在其中以文字形式呈现，大部分开发商都不承认口头协议。
附件五、共有房屋购买协议，这是多名购房者共同购买的情况下的约定，包括各自份额的约定。
附件六、预告登记。这是约定购房合同签订后多久进行预告登记的约定，注意时间就可以。整个合同中有多条达到期限后可以解除合同的条款。需要购房者注意的是，达到合同解除条件之后默认的有效期是1年。也就是说，如果1年的时间内没有提出解除合同，则认为该合同继续执行，所以购房者在遭遇开发商交房或办理房证的情况时，需要在1年内做出明确的决定。
沈阳天鹰2018-05-28 00:04:30
