[摘要] “这次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调‘抑制投机投资性需求，满足合理住房需求’。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，其中的内容，如要求地方政府公布房价控制目标，落实地方政府控房价责任，加大差别化信贷和税收政策等，都是此前政策的延续。
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秦虹：今年地产发展以稳定为主
如果从技术层面来讲，2013年的房地产销售应该会比2012年好。从2013年预期来看，我们认为总体货币政策会保持和去年大致同等的政策力度。而且，宏观经济从去年连续三个季度下滑，到第四季度开始提升。
同时，“库存量仍处高位”对2013年的房地产市场的影响也比较大。现在商品房库存比较大，不缺可售的楼盘。在建商品房的增长速度是13%，开发企业拿到商品房预售许可证还没有卖出去的房子和去年同期相比增长了36%，住宅总量达到2.3亿平方米。2009年为了保增长，发货币刺激了行业增长，，房价出现了明显的上涨，第二，整体上房地产行业仍然是处于消化库存的阶段。比如像北京、上海，可能供求关系有一点偏紧，只是少数几个城市而已，二线城市相对好一点，三四线城市相当严重，供应量巨大。
目前，对住建部发出政策信号的理解就是“方向不变，力度不减”。关于控制投资投机性需求，政策方向是不会变的。凡是房价上涨势头明显，或者价格上涨快的地方，还会从严从紧。所以对今年房地产调控政策放松不要抱乐观期望。
所以总体认为，2013年房地产市场从政府角度来讲一定愿意，或者希望保持一个平稳的状态，而不是大涨特涨。
所以从政策层面，政府层面和市场供应情况来看，有望保持房地产在2013年做到以稳定为主。
2013年市场仍会延续分化的格局。
分化体现在两个方面：一个是城市分化，一个是企业分化。这个格局在2012年就已经出现了，2012年有的城市在涨，有的城市在跌，像温州有的项目跌了20%，甚至有的跌了50%。房企也是，2012年房企，都取得了不错的销售额，成交量也都非常好，但是还有很多中小型房企确实非常困难，在靠卖项目，卖公司，卖主权来度过现在的难关。而这种城市和企业的分化格局，2013年一定会延续。
2013年总体“以稳为主”是有条件判断。我们认为即使分化延续，特别是对城市来讲，在调控政策没有放松的情况下，很难看到大涨的格局。
2012年中国的房地产市场大者恒大，强者恒强。对于房地产企业来讲，一个是资金，一个是土地。大企业能拿到额度的贷款，能够以成本拿到贷款，在资金成本上就有最极大优势。
房地产市场是长期投资，因此房企能不能发展好，长期来看主要关注两点：一是做好趋势判断，二是做好风险控制。做好这两点，开发企业基本上在平稳发展上就没有太大的风险。
整个房地产市场，从每年的销售面积，在建商品房面积和竣工面积来看，80%是住宅，20%是非住宅；从价值量来看，70%是住宅，30%是非住宅。所以调控政策只会针对住宅市场，不会针对非住宅市场。
住宅市场未来发展从趋势来看，首先，空间大。导致住宅需求不断增加的因素，一个是城镇化，一个是中小城市向大城市流动的趋势，所以新建商品房市场还是比较大的。但对城市房地产市场来讲，城镇化影响不是很大，影响大的主要还是中小城市人口向大城市流动。因此，三四线城市大概只有改善型需求引发的一波行情，而一二线城市的发展空间还是相当大的。
第二，虽然空间大，但是未来十年，大概到2020年，房地产各项指标增速都不可能和前十年相比，增速会减缓。2012年商品房销售面积总增长率达到2%，但前十年商品房销售面积年均增长率是16%。而我们今后增速肯定是低速增长：其一，依靠住房改革的拉动没有了，同时国家还在加大保障性住房建设；其二，国家对投资投机性需求的调控政策，会使楼市需求量，特别是自住需求量相对稳定；其三，新型城镇化与扩张型城镇化对“进城”人口数量和质量的不同影响。
最后，货币发行规模会受到控制。未来中国货币不会更紧，但是不可能像过去十年那样发行货币。所以对企业来讲，稳健的发展策略最重要，采取高周转、快周转的速度是有利的。因为囤房，开发周期越长，导致的政策风险越大。
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