[摘要] 今年以来，土地市场的热点毫无疑问已重新回到一线城市。这不，连“一出手就知有没有”的恒大，也把触手伸向了上海。
今年以来，土地市场的热点毫无疑问已重新回到一线城市。这不，连“一出手就知有没有”的恒大，也把触手伸向了上海。本周三和周四两天，申城土地市场共计有8幅地块入市，其中5块纯宅地被恒大以47.9亿元的总价包揽。除昨日成交的嘉定安亭地块楼板价略低于1万元/平方米外，其余四幅地块全部“破万”，其中位于松江区的两幅宅地的溢价率分别高达126.6%和134.0%。
数据显示，今年1至11月，北、上、广、深四大一线城市出让土地1112幅，累计建筑面积9032.06万平方米，土地出让金收入总额达4720.38亿元，较去年同期暴涨181.72%。该机构之前的统计还显示，2012年四大一线城市土地出让总额为2042.22亿元，之前三年则分别为2831.68亿元、3731.82亿元和2623.7亿元。
专家今年土地市场已从一个不均衡(早些年一、二线城市冷，三、四线城市热)走向另一个不均衡(现在三、四线城市冷，一、二线城市热)。不均衡的表现一个是地价高，另一个是出让土地多。值得一提的是，12月上海总计有36幅地块出让，总面积146万平方米，规划建筑面积近300万平方米，起始价达190.91亿元，另有5宗地块采取招标方式出让。
截至11月29日，上海年内已实现土地出让收入1879亿元。可以预见，今年上海卖地收入超过2000亿元已无太大悬念，这也将创下沪上土地出让收入之最。与此同时，一线城市年内土地出让金额突破5000亿元也已几乎“板上钉钉”。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，北京、上海等城市大部分“地王”地块的楼面价已超过区域内在售房价，“地王”可以说已经秒杀在售的绝大部分物业，且导致定价权几乎掌握在开发商手中。同时，目前来看，按照主要城市出现的“地王”成交总价、单价及其具体情况来看，如果开发商想要赚取正常的利润，售价需在目前市场的基础上，一年内再涨50%，否则“地王”入市的风险将非常大。
目前，这一风险似乎已在刚性需求不那么强烈的商业地产市场有所体现。近日，上海银监局对辖内各商业银行下发《关于商业地产融资风险的通知》，其中提到，据摸底，截至今年9月，上海各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额已破700亿元，较去年同比增长30%—40%。
上海银监局调研还发现，上海商业地产“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”，潜在风险已远远大于住宅地产，因此需要辖内各商业银行“高度关注”。
土地财政模式难以为继
从以上提及的数据不难看出，一直被指摘为高房价推手的土地财政模式，已到了近乎癫狂的状态。或因如此，在十八届三中全会公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，“加快房地产税立法并适时推进改革”作为改革大纲中涉及“房地产”方面的内容，近日又被市场作了新的，或许也是更加正确的解读。
“房地产税包括很多环节，比如开发、流通、保有等。针对保有环节的税收，才是我们一直频繁提及的房产税。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，意味着要把土地的部分纳入进来。
其实，早在2012年9月，国家税务总局政策法规司巡视员丛明就曾强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收是房产税，如果按照评估价值征收则是房地产税，评估价值里包括了地价。
目前，开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商则将这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而按照丛明的说法，房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税，二者具有相通性，属于重复征收。
有媒体报道称，中央已在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，这其中的一种可能性就是将土地出让金并入房地产税分期缴纳。该媒体援引一位地方财政厅相关负责人的表示，“这样，一方面可以解决房地产税征收中的不合理部分，减轻缴税人负担；另一方面也可以逐步消减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。”
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