[摘要] 2014年已经过半，这是中国楼市高烧开始降温的半年，在“崩盘论”、“拐点论”、“降价论”等众多猜测和质疑声中，沈阳楼市一面是期盼中的“金三银四”成色未显，房企业绩下滑、纷纷推出优惠活动走量；一面又有“个别楼盘降价，恐全城大降”、“不动产登记、限购松绑将对房价产生极大冲击”等传言不断。
2014年已经过半，这是中国楼市高烧开始降温的半年，在“崩盘论”、“拐点论”、“降价论”等众多猜测和质疑声中，沈阳楼市一面是期盼中的“金三银四”成色未显，房企业绩下滑、纷纷推出优惠活动走量；一面又有“个别楼盘降价，恐全城大降”、“不动产登记、限购松绑将对房价产生极大冲击”等传言不断。数据显示，沈阳上半年新建商品住宅成交均价同比去年下跌2%，7030元/平米的价格同比去年上半年每平方米下跌140元。
2014年下半年房价走势将会如何，购房者应该持续观望还是果断出手购房，楼市颓势是否会缓解，这是人们最关心的话题，也是最亟待回答的疑问。
价格：上半年商品住宅成交均价7030元/m2
实时统计数据显示，今年1月，沈阳商品住宅成交均价6982元/m2，这个价格与去年一月持平；2月商品住宅成交均价略微下降为6951元/m2，同比去年2月增长1%。3月环比上涨约1%，均价为7017元/m2，同比去年3月上涨5%；4月均价为7096元/m2，环比3月上涨1%，同比去年上涨2%；5月销售均价达到上半年价格7105元/m2，同比去年却下降了1%；6月尽管成交均价环比下降了近2%，为6982元/m2，但是同比去年仍旧上涨了3%。
总体看，上半年商品住宅成交均价为7030元/m2，同比去年上半年的7170元/m2，每平方米下降了140元，这似乎意味着，一套100平方米的住房，今年买要比去年买便宜超过1万元。
此外，根据中指研究院的数据统计，沈阳的新建商品住宅价格从去年8月开始一直保持环比上涨势头，从去年8月的7543元/平方米，上涨至今年4月份的7952元/平方米，累计上涨了392元/平方米。但是5、6月份连续两月房价下跌，并且跌幅有增大的趋势。据悉，今年1月，沈阳的新建商品住宅均价7829元/m2，环比2013年12月份上涨0.63%，2月沈阳新建商品住宅均价7893元/m2；3月，沈阳的新建商品住宅均价为7935元/m2；4月份沈阳新建商品住宅均价7952元/m2；5月，沈阳新建商品住宅均价为7934元/m2；到了6月份，房价再次下跌，照比五月猛跌149元/m2，均价跌至7785元/m2。
业内人士分析认为，近期市场供应增加，成交明显回落，给房企销售带来较猛跌149元/m2，均价跌至7785元/m2。
业内人士分析认为，近期市场供应增加，成交明显回落，给房企销售带来较大压力，部分企业加大推盘力度并调整定价策略，通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度。同时，越来越多的房企将促销转变为实质降价以缓解销售压力，楼市因此进入调整期。
疑问：房价拐点是否已经到来？
今年年初，杭州个别楼盘出现大幅降价，拉开轮降价潮的序幕。随后，常州、南京、成都等二三线城市相继出现降价楼盘，北京、广州等一线城市也未能幸免。楼市降价之风大有蔓延的趋势，由此“降价论”四起，楼市“拐点论”、“崩盘论”甚嚣尘上。
万科董事会主席王石用“非常不妙”这四个字来预测2014年的楼市，此前他还针对李嘉诚抛售其在北京上海的物业在微博上称，“这是一个信号，小心了”。王石不断警示楼市风险，多次对内地房地产行业表示担忧，称“没有价格永远增长的房地产市场”。经济学家谢国忠则认为房价会一浪一浪调整，因为会有政府调控改变百姓预期的情况发生，但是最终调整多少，还是要看政府调控的力量与市场力量的博弈。他说，现在一线城市是价格泡沫，三四线城市是量的泡沫。中国通过调控和改变预期创造了一些需求，但长期不可能改变房地产供求关系，预计房价最终每平方米会降到两个月平均工资以下。
与上述观点不同，许多业内大佬力挺房价短时间内不会出现大幅降价。华远地产董事长任志强炮轰“崩盘论”称，2014年中国的房价还会上涨，虽然涨幅会有所缩小，但毕竟不可能出现全面下跌的态势。“车子可以降价，但是房价却不会降。”他表示，如果中国房价下跌了，中国经济就要崩溃，从理性的角度来讲，房价大规模下跌并非好事。财政部财政科学研究所所长贾康也发表观点称，“城镇化是房价长期上涨的推手，中国城镇化实际上完成不到40%，在今后几十年的高速增长期里，还会有几亿人进城居住，这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势，房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的趋势。”
业内人士分析，尽管前半年楼市确实表现出房价增速放缓、涨幅收紧会降。”他表示，如果中国房价下跌了，中国经济就要崩溃，从理性的角度来讲，房价大规模下跌并非好事。财政部财政科学研究所所长贾康也发表观点称，“城镇化是房价长期上涨的推手，中国城镇化实际上完成不到40%，在今后几十年的高速增长期里，还会有几亿人进城居住，这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势，房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的趋势。”
业内人士分析，尽管前半年楼市确实表现出房价增速放缓、涨幅收紧，销售压力大等特征，但是并不会出现大面积的崩盘。2014年中国“房价拐点，楼市崩盘”的根据是五个现象：一是1月到4月房地产市场量价指标；二是银行信贷持续收紧；三是部分房企资金链断裂；四是“零首付”“垫首付”促销手段重现江湖；五是多地政府欲松绑“限购”救市。实际上目前“五大迹象”只能说明中国楼市不断分化、市场不断调整，不能说明中国楼市存在或已经拐点、崩盘。综合上述五个迹象，国内楼市处于一个分水岭的位置，推着楼市进入一个“分化”阶段，而不是一个单纯的“拐点”，因此无论是“拐点论”还是“崩盘论”都是危言耸听，房价不会大降，只是在合理波动范围内整体涨幅减小。
现状：开发商促销手段升级变相降价
为了缓解销售压力，促使楼市购买力释放，沈阳的开发商使出浑身解数，大打优惠牌，一时间“一口价房源”、“大折扣房源”、“零首付”、“零公摊”等宣传语成为常态。适逢父亲节、世界杯等特殊日子则有花样百出的促销活动和各类娱乐活动奉献给购房者，达到吸引人气的目的，变相降价促销。
金辉湖畔里所有产品都有高达11%-14%的面积赠送率，认筹享5千抵2万优惠；美的城项目推出特价房源，每平方米4746元，认筹1万享98折优惠，另有1元起拍美的电器优惠活动；奥园会展广场团立方活动享受每平方米减600元优惠；沈阳荣盛推出促销活动，凡在其在售项目购买住宅产品，即可享受每套立减各类娱乐活动奉献给购房者，达到吸引人气的目的，变相降价促销。
金辉湖畔里所有产品都有高达11%-14%的面积赠送率，认筹享5千抵2万优惠；美的城项目推出特价房源，每平方米4746元，认筹1万享98折优惠，另有1元起拍美的电器优惠活动；奥园会展广场团立方活动享受每平方米减600元优惠；沈阳荣盛推出促销活动，凡在其在售项目购买住宅产品，即可享受每套立减20000元优惠，同时还有机会获得空调等奖品；名流印象推出5重优惠叠加促销，更有楼盘特价房源减20万元……经过市场业绩增长动力不足的冲击，沈阳龙头房企也摆脱观望的状态，开始出击市场，高调加入促销的行列，其中万科假日风景低价开盘，以5888元/平方米的起价笼络客源。
紧锣密鼓的优惠促销下，商品住宅的成交均价并未见大幅下行趋势，楼市销量也并不乐观。业内人士认为，尽管市场上优惠花样繁多，但是多采用赠送空间、抵值优惠、减免物业费等形式，真正降价力度大的房源并不多，在销售业绩中所占的比例也很小。另外，二季度刚需产品成交占比减少，改善型需求的中大户型产品和洋房、别墅等高端产品占比增加，一定程度上拉高了整体的成交均价。多数企业上半年业绩压力较大或将促进下半年企业推量盘增加，市场供应将有所增加。供大于求的状况将导致“去库存”仍是下半年主基调。辽宁大学商学院管理科学与工程系主任曲赜胜认为，现在市场上的观望情绪依然浓重，造成沈阳楼盘的销售趋缓。同时，国家的分类调控给予了地方更大的自主调控空间，目前有些城市已经放松了相关政策。看到这种情况，有些消费者基于个人判断，对沈阳的政策期待也出现同样的放松情况，增强观望的情绪。
本报记者高诣懿
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