[摘要] 9月30日中国央行发布通知，对首套房实行“认贷不认房”政策，即首套房还清贷款后，再买房仍可享受首套房的各项优惠政策。在楼市步入调整期，一些地区房价显性回落的背景下，这一政策引起整个市场的关注。
9月30日中国央行发布通知，对首套房实行“认贷不认房”政策，即首套房还清贷款后，再买房仍可享受首套房的各项优惠政策。在楼市步入调整期，一些地区房价显性回落的背景下，这一政策引起整个市场的关注。
按照以往眼光来看待，这个政策力度并不小。虽然政策出台的时点有十一黄金周假期的因素，但我们还是注意到，此次政策出台并没有在市场上出现很大的分歧，所谓的“救市说”也并没有成为主要声音。
从政策本身来看，很显然是为了鼓励“刚需”和改善性住房的购买需求。在当前市场低迷、库存高企的情况下，推出放松限贷政策有利于释放市场的自住型、改善型需求，以平复楼市弱周期，促进市场平稳运行。
政府对于房地产市场的政策关键在于——房价稳定。房价大起大落的市场，一定不是一个健康的市场。市场里有人对于房贷政策的期待过往容易走入误区，认为一放房价就能快涨，一收房价就能快跌。但是，对于此次房贷政策调整，很多地产业内人士都表现得相对理性，有人认为不管是在销售端还是在房价端，都不太可能再像以前那样非理性的短期大起大落，但是这一政策会在未来一段时间内平缓释放，提振购房需求。
今年以来大城市房价有回落的迹象，总的来说属于理性的正常回归，不应把房价回落看得太严重。事实上，房价回落有利于显示真实需求。今年以来，楼市量价齐跌，开发商和投机者都开始在行为上防范市场风险，拿地开发更为理性，买房炒作也大大减少，银行方面收缩房地产开发信贷转向扶持实体经济。
但是，我们从当下的市场现象里看到的是，这些更多的都是楼市的自发调整。价格调整、销售萎缩，并不是行政政策逐步加大力度的结果，而是市场因素使然。
这也解释了，为什么此次央行房贷优惠政策出台后，市场在面临这个利好政策的时候表现平稳。我们认为，楼市逐步步入理性阶段，并不仅仅是楼市这个市场本身的因素，外部大环境的变化亦不可少。
古人讲，“治大国如烹小鲜”，在市场化的大背景下，楼市聚集着无数个方面的利益，想要用一招就能改善它是不可能的。事实上，楼市的行政化调控逐渐减少，银行贷款更加理性开发商融资成本增加，反腐对于一些楼市腐败的打击，国家经济结构转型新的投资机会出现等等，这些都是改变楼市的因素，也是促进房地产市场平稳健康发展不可或缺的。
大环境在变化，楼市本身也就会发生变化。一方面中国房地产市场还有巨大空间，刚需和改善性购房需求还远没有饱和；另一方面，从全局来看，房地产市场并不像美国那样通过金融杠杆聚集起巨大的需求泡沫，因此购房需求不会戛然而止，房地产市场更不会出现崩溃局面；再者，各地行政化调控的逐渐退出并没有让房地产市场出现大幅波动，购房需求释放更加平滑，市场自我调节功能增强。价格不断趋于理性，住房消费型需求释放亦是必然。
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