[摘要] 12月22日,酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)公布,明年3月1日正式实施。记者从国土资源部了解到,广受关注的不动产统一登记工作当前进展顺利,完成登记就意味着国家对不动产权利归属和内容依法进行了确认,我国不动产的“大数据时代”即将到来。
不动产统一登记有望重构房地产市场
《条例》共六章三十五条,对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享和保护等作出规定。不过对老百姓来说,最关注的还是《条例》是否会对房价产生影响。
对此,专家认为这两者并没有直接关联,《条例》可能会改变一部分人对楼市的心理预期,特别是多套房,尤其是多套豪宅的持有者,包括官场中的“房叔”、“房姐”,但对整个房地产交易市场影响不大。再加上到明年3月还有一个比较长的过渡期,所以房价不太可能会很快应声下跌。
不过,由于不动产登记具备产权界定与统计功能,制度出台将重构我国房地产市场供求关系,促进楼市理性回归。
一是摸清底数。当前,我国房地产市场正在建立长效调控机制。通过不动产统一登记系统,国家将掌握住宅产权个人分布、家庭分布、区域分布状况,进而可以大致推算潜在住宅需求状况。《条例》明确,应按规定办理登记的不动产包括集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权等十大项。
二是调整政策。过去差别化住房信贷政策在二套房认定时,存在“认房不认贷”或“认贷不认房”的纠结。若不动产统一登记制度实施,这些差异化问题就会迎刃而解,甚至可以通过不动产登记系统为银行发放首套房贷、房地产税收征缴、公积金政策提供详细个人清单。上海德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为,不动产登记可以使各地的房地产调控政策更加精准、更具有针对性,也就是说,未来各地楼市的调控可以因地制宜,告别“一刀切”的时代。
三是调节供应。国土部门根据住宅产权登记状况,结合外来人员流动状况以及上一年成交状况,可大致合理推算潜在住宅需求规模,并制定实施当年住宅用地计划,促进市场供求基本平衡。
四是改革税制。土地财政向房地产税收体系转变是历史趋势。从西方发达国家看,房产税是地方政府税收主要来源。房地产税也是不动产登记制度加速落地重要原因之一。财政部财政科学研究所所长贾康表示,不动产统一登记和房地产税之间存在内在逻辑关系,前者是后者的技术准备和支撑条件。因此,在房地产税立法和全面铺开之前,一定要建立不动产统一登记体系,并摸清的不动产“底细”。
五是引导需求。在过去较长时间里,投资投机性住宅需求成为驱动我国房价上涨的主要因素,其中也掺杂着腐败需求。在不动产实现统一登记后,腐败需求将大幅萎缩,甚至出现抛售状况。同时,国家对投资投机性住宅需求的抑制与调整将更具针对性,配合各种金融税收政策,有效抑制这些需求“兴风作浪”。
我国房地产市场在经历黄金十年发展之后,现在已尽显“疲态”,住宅市场需求动力明显减弱,增长空间已经收窄。这是市场机制自发作用结果,也是楼市内在调整需要,但不能排除未来楼市仍存在非理性运行可能性。不动产登记条例的出台,将在供求两方面引导市场调整、平衡,并奠定我国楼市理性运行基础。
不过,中指研究院华中市场总监李国政认为,不动产统一登记如要发挥更多作用,还需几个先决条件,即实现联网查询、为房产税提供准确信息,以及完善的居民信息体系和信用体系。房地产税拟定还需较长时间的论证,短期内对房地产市场不会产生波动。
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