[摘要] 转眼间，房地产市场传统的销售旺季“金九银十”已接近尾声，土地市场再起波澜。北京、上海、杭州等多个一、二线城市密集挂牌出让多幅土地，大型品牌房企频频大手笔拿地，土地市场“躁动”呈燎原之势。沈阳房地产市场也毫不逊色，上周的土拍市场更是创下沈阳近年的销售记录，土地市场“躁动”对楼市调控大局影响几何?
每年涨400元 三年后沈阳房价每平或达7571元
（来源：时代商报）到2015年，沈阳商品住宅价格将涨至7571元/平方米，照比现在的房价高1303元/平方米。昨日，沈阳房地产专家们热议沈阳房价，据分析沈阳房价将以每年400元/平方米的速度增长。
房价每年上涨400元/m2
辽宁省房地产研究中心研究员邹宝峰表示，根据测算，到2015年，沈阳新增的城镇人口，需要2625万平方米的住房。原有的城镇人口，出于改善住房条件等目的，还要购买1874万平方米的住房。“这就是说，到2015年，沈阳商品住房需求总量将近4500万平方米。”邹宝峰表示，平均到每一年，商品房的需求量是900万平方米。“每年这900万平方米住宅，有九成是供给有刚性需求和改善性需求的购房者。”邹宝峰表示，根据测算，到2015年，沈阳刚性需求住房量为2250万平方米，平均每年需要450万平方米。到2015年，沈阳改善性住房需求量为1800万平方米，平均每年需求量为360万平方米。而投资性需求量不大，到2015年，仅需450万平方米的住房，平均每年需求量为90万平米。
可以计算，刚性需求和改善性需求的住房，占到沈阳房屋总需求量的九成。即使按自有住房率85%计算，到2015年，沈阳也需要3825万平方米的住房，平均每年需要的住房量在765万平方米。“需求量大，未来沈阳商品住房价格上涨是必然的。”邹宝峰告诉记者，沈阳的商品住房价格始终是平稳上涨，其涨幅主要是刚性涨幅，即商品住房中的主要成本材料、工时、费用的上涨，这部分上涨成本不可回避，大概每年每平方米400元左右。
下调存准率将使房价上涨
“沈阳房价目前正处在正常价位，未来只可能上涨，降的可能性很小。”邹宝峰表示，今年以来国家连续3次下调存款准备金率，两次降息，意在保经济稳定增长。“预计第四季度还将下调存款准备金率。”邹宝峰表示，届时将对房地产市场产生影响，带动商品房价格上涨。预计第四季度CPI指数将上浮0.5个百分点，届时居民储蓄存款实际利率将是负利率。居民定期存款将可能转向相对稳定的保值商品商品住宅，从而间接带动商品住宅价格上涨。
外地人买走四成沈阳商品房
目前，外地购房大军不断涌入沈城，间接推高了沈阳的房价，也让沈阳的商品住宅供应有了缺口。
辽宁省房地产研究中心吴洪表示，2009年、2010年、2011年，非沈阳户籍的“外地人”购买商品住宅套数分别占全市总销售套数的34.55%、39.98%、40.91%。今年前8个月，外地人购房占比已达42.2%。
目前非沈阳户籍常住“外地人”有百万之多，按今后每年有7%的人购买商品住宅计算，一年就有7万套左右的刚性住宅需求，这成为沈阳房地产市场的重要支撑。另外，“外地人”除购买新建商品住宅外，还极大地促进了沈阳二手房市场和租赁市场的发展。
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