[摘要] 据新华社北京2月8日电 刚刚过去的一年被称作房地产调控最为严厉的一年。一年之内，中央各部委及地方政府不断升级的调控措施层出不穷。各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但全国范围内的市场需求仍然旺盛。虎年楼市“虎威犹存”，兔年楼市有些扑朔迷离……
区域转型：掘金二三线
近年来，房地产市场经历了大幅的波动和调整，一线城市的领先优势出现下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市，二、三线城市房地产市场已逐步成为市场的重心。
从房地产龙头企业最近发布的季报内容来看，将布局的重点从一线城市逐渐向二、三线城市转移已经成为一项普遍的战略选择。仍有很大发展空间和潜力的二、三线城市已经开始成为未来房地产企业竞争的主要战场。
在拿地的方向上，万科在2010年第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20个；招商地产三季度则在漳州、佛山、厦门进行了土地市场的布局；金地集团则在大连、宁波、烟台、珠海等地购得了土地或是收购了相关项目的股权。
业内人士分析认为，随着国家区域规划的不断制定和中小城市城镇化进程的不断加快，在愈加严格的调控政策影响下，二、三线城市房地产市场的活力甚至将超过传统的一线城市。
中原集团研究中心提供的研究报告显示，通过选取人均GDP和城市化率两项指标，对范围内40个中心城市的分析表明，处在人均GDP（国内生产总值）3000美元到8000美元、城市化率30％到60％的这一房地产发展“黄金时期”的城市，除了东部地区的三、四线城市外（如绍兴、南通、温州、烟台等），多为中西部地区的二线中心城市（如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等）。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。
结构转型：新兴板块崛起
根据中原集团研究中心发布的研究报告，目前京、沪、深、穗、津等五大城市，其新房市场的成交比重正呈逐年下降的趋势，二手房市场比重逐年上升。房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成如下格局：中心区以二手房为主（其中深圳占比已达九成，京沪均超七成），次中心区以新房二手房同时并存，而郊区则以新房为主。
在二手房市场比重逐渐上升的同时，在自住需求的主导下，城市新兴区域可能越来越受到购房者的追捧。
程澐分析指出，2010年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在区域上亦表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块大受关注。而2011年，宏观调控的形势还将延续，在自住型需求的主导之下，一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将更加受到广泛关注。尤其借北京奥运会、上海世博会、广州亚运会以及深圳大运会之契机，各城市加快了轨道交通的建设速度。随着大量地铁线路建成或即将建成通车，上述城市中一批新兴的板块正在崛起。
与此同时，随着一线城市住宅开发市场趋于成熟，房地产开发模式也开始经历转型。近年来各大发展商已纷纷计划进入商业地产市场。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升。部分大型开发商转向商业地产，一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。
2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。商业与住宅的综合开发有望成为新一年开发行业的发展方向。
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