[摘要] 每一次“重量级”政策出台，都会在开发商和购房者之间引发种种争议与影响，沈阳此次传闻“限购扩围”恰遇国五条金融干预“银行限贷”，面对种种“中药调理”有业内人士表示，将限“死”刚需一族。就在各楼盘静候地方版细则落地之时，“降价补差”与“增值回购”手段再现。
就在各楼盘静候地方版“新国五条”细则时，武汉首现降价楼盘：不仅房价比去年底低了几千元，还承诺5年后可以增值到上百万元回购。这种“降价回购”或“降价补差”悄然成为细则出台后，房企促销新招式。
单价低了几千元 5年后还能回购
近日，记者以购房者身份来到打出“5年后增值回购”口号的楼盘，该楼盘沿汉江北岸一字排开，属于一线江景房。
售楼人员向记者介绍，该楼盘近期主推非毛坯房，起价12998元/平方米。住满五年可以回购，5个户型回购价格都不一样，比如95平米、97平米的户型总价接近130万元。业主住满5年后，可以考虑再卖给开发商，价格是购房价加上的50万元，就等于5年后业主总共拿到180万元。而面积的237平米的户型，其可以200万元回购。
这种回购怎么实现？售楼员解释，购房者在签买房合同时，再签一个回购合同。业主在5年内还清银行贷款，户主不变，房屋主体结构不变，才能享受这个增值回购合同规定的内容。不过，这个回购的价格含有非毛坯费用，不含业主买房时的税费，税费由业主自己承担。记者了解到，该楼盘目前的在售价格，比去年底低了不少。
降价补差、增值回购不过是房企促销手段而已
其实，开发商宣称加价回购商品房，在武汉并非首次。早在两年前，位于武昌中北路上的某高价楼盘宣布：购房者从交房之日起三年后，对房子有任何不满意都可以无条件退房，开发商除退还业主的全额购房款外，还将按房款的10%每年支付资金占用费。该房企负责人解释，购房者在交房满三年后如欲退房，可提出申请，开发商在收到退房申请及办理完产权过户后15个工作日内一次性返还全部房款，并按收到房款的10%每年支付资金占用费。
部分开发商大手笔的回购促销，不由得让很多人回忆起几年前流行的促销手段——降价补差。
2009年初，房价处于下降通道的时候，一些楼盘为招揽顾客喊出了“降价补差价”、“降价无条件回购”等口号，承诺在一定时期内如果房价下跌，会部分或全额补偿差价。一时间，这一风潮在蔓延。
在武昌街道口上班的曹先生，买的楼盘当年就打出过“降价补差”的口号，宣布售出半年内，如果后期价格低于开盘公示价格，开发商将无条件补偿差价。这下曹先生完全放心了，看好户型后就签了合同。如今，房子已经入住了，如今房价不断上涨，他笑称：“市场没有给开发商补差价的机会。”
据统计，2009年至2010年，上海、深圳、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、长春等10余个大中城市的20余家楼盘，已将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。
而两三年后，上述楼盘的“增值回购”承诺，虽然跟“降价补差”背景不同，也同样是一种促销手段，即在调控背景下，开发商给购房者吃下“定心丸”，吸引购房者加快出手。
开发商如此促销 买房自住者并不太在意
准备在硚口买房的贾先生也关注到了上述楼盘的“增值回购”。他笑称，买房还是最看重目前的价格是否能承受、配套和品质如何，至于5年后是否回购，买房自住的人谁会考虑这个？
武汉一房地产企业营销人士表示，前两年的“降价补差”，主要是市场处于向下通道，开发商不降价没人买，但又不敢直接降价，大幅降价或许会导致老业主闹事，也会带来损失。开发商左右为难之下，只有走上“降价补差”之路。
而目前来看，因“新国五条”细则没出来，不少改善型客户担忧二套房贷首付和利率门槛提高，在选房方面有些犹豫；尤其是一些价格很高的楼盘，本来目标客户就是少数人，用“增值回购”作为促销手段，是造成房价只涨不跌的预期，并以豪宅项目的保值性来打动高端买家。虽然方法不一样，但都是为了尽快卖房。
不过，需特别提醒，5年回购也存在一些技术问题，如涉及交易税费怎么办，特别是二手房个税问题；另外，纯粹的承诺可能吸引不了刚需顾客，因为他们是要住的，赚了也不能卖。而多套房客户，首先面临限购门槛，而且在二手房个税、房产税开征的压力下，意愿也不可能太高。
也有专家认为，兑现“增值回购”承诺的前提是，房地产公司届时还在正常运转。因此，买房时还应考虑开发商实力、品牌等因素，尽量选品牌信誉度较高的开发商开发的楼盘。（来源：荆楚网）
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