[摘要] 近十年来，政府几乎每年都要出台政策对房地产价格进行调控，但效果甚微。无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”都贯穿着一个思路——通过抑制需求来控制房价。
1978年，十一届三中全会拉开改革开放的序幕。弹指35年，被赋予重要改革期待的十八届三中全会即将接棒。十八大后，履新总书记的习近平将离京调研的首站选在改革先锋省份广东，并在那里对改革提出希望，“敢于啃硬骨头、敢于涉险滩，既勇于冲破思想观念的障碍，又勇于突破利益固化的藩篱”。惟有了解改革从哪里起步，方可明白改革要向何处去。为此，我们撷取了财税、金融、国企、城镇化等改革史的重大片段，以期重新凝结改革的共识、重新凝聚改革的勇气。
土地改革破题
“要考虑城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。”1980年4月初春里的一天，邓小平登上北京前门附近的一座高楼，鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，发出的上述感叹，被看做是中国房地产市场的“初春声惊雷”，随后30多年的改革中，住房问题的解决一直围绕着这个圈兜兜转转。
邓小平提出关于房改的话题并非没有前兆：我国自新中国成立以来实行的公房政策，虽然对于解决职工住房问题，产生了一定的历史作用。但随着经济的发展，其诸多弊端逐步暴露：公房供应与消费的绝大部分支出都由政府和单位包揽，“一条腿走路”的制度难以长期维持，这最终导致建国时的1949年，我国城镇居民人均住房建筑面积为10.8平方米，到1978年反而降至6.7平方米，住房困难户占城市居民的1/3。
邓小平的“声雷”发出同一年，时任深圳市房管局副局长的骆锦星便首次尝试了房地产开发。
“深圳的开发到处需要钱，香港人启发了我们，香港财政三成以上都来自土地拍卖。于是我们就想到了租地的方法，用土地换资金。”骆锦星回忆，当时宪法明文规定不能侵占、出租、买卖土地等，卖地是犯法的事。“省委领导叫我们要走政策边缘，我就想了一个变通的法子，叫补偿贸易，我们出地，港商出钱合作建房，利润双方分成。”次年由骆锦星担任总经理的深圳经济特区房地产公司成立，这也是我国有史以来家房地产公司，随后新中国个准商品房小区东湖丽苑开工建设。
骆锦星的补偿贸易在当时依然引起很大争议，直到邓小平1984年1月首次南巡时，登上当时深圳的20层国商大厦俯瞰市容，看到建设中的罗湖新城一派繁忙景象，脸上露出笑容并在随后写下“深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的”，才长长地松了口气。
但真正让骆锦星摘掉“卖国贼”帽子的，还是1983年12月1日的那场土地拍卖会。这是新中国成立后的宗土地公开拍卖。但却是在疑似“违宪”的前提下进行的：当时的《宪法》明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。最终又是骆锦星以525万元高价拍得特区这宗面积为8588平方米的土地使用权。
一个月后，也就是1988年1月，次住房制度改革工作会议召开，提出了我国房改的整体构想，勾勒出我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划分期分批推行，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。随后，七届人大通过了《中华人民共和国宪法修正案》，把禁止出租土地的条款删去，规定“土地的使用权可以按照法律的规定转让”。
土地制度的破题给了房地产业商品化发展的基本条件，如果没有土地有偿使用，住房商品化就无从谈起。然而无论是1987年宪法的修订，还是随后的土地管理法颁布，都没有从根本上改变我国城市土地的“双轨”流转机制，甚至在一定程度上加剧了双轨流转的矛盾：城市与农村同质同地价格的大幅差异、补偿机制的不健全，都造成了土地市场乃至房地产市场的种种矛盾，屡禁不止的小产权房便是其中之一。
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