[摘要] 近十年来，政府几乎每年都要出台政策对房地产价格进行调控，但效果甚微。无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”都贯穿着一个思路——通过抑制需求来控制房价。
调控在路上
如果说1988年通过的《中华人民共和国宪法修正案》，打破禁锢的土地使用权转让，标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道，宣告了由土地改革开启的房地产业发展的话，那么2004年3月多部门下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，则宣告了中国土地使用权协议不透明的协议出让制度终结，从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，业内称之为“8·31土地大限”，中国楼市由此走上调控十年。
当时，在经历了七年的快速发展后，的房地产市场再次爆发了前所未有的“危机”。
“因为当时整个行业发展得太好了，开发商买地就跟买白菜一样，有钱没钱先拍下来，再去借。”中国房地产业协会副会长朱中一回忆，由于眼见一线城市为代表的房地产市场处于高速发展阶段，开发商纷纷开始空手套白狼的“圈地运动”。
除了要求土地交易一律招拍挂进行外，为了使已经显露出过快上涨迹象的房价进一步降温，2005年3月国务院出台八条意见稳定房价。在2006年5月，国务院再次出台六项措施调控房地产业，两个月以后，针对外资投资房地产的“限外令”出台，随后，购房者全面进入观望期。
在随后的两年间，国内房地产调控政策出台不断，楼市也终于在2007年显露出真正全面降温的态势：当年12月24日，万科董事长王石抛出拐点论。2008年1月上旬，京城规模的房产经纪公司中大恒基连续关闭门店。6月开始，深圳市场出现大面积断供。
就在大家都以为楼市真的会出现惊天巨变的时候，由次贷危机升级的金融危机却波及全球，中国为实现快速走出危机的救市政策，成为楼市调控政策的分水岭。
当年11月5日，国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施，公布的4万亿元投资计划中，有9000亿元投向房地产以加快建设保障性安居工程。11月26日，央行宣布降息。12月22日，国务院办公厅正式出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。
在宏观层面政府强力推动救市、房地产市场逆向调控下，2009年下半年开始，房地产市场价量齐升，房价迅速强力反弹，当年房价同比增幅高达20%以上。
面对房价过快上涨的巨大社会舆论压力，2010年元旦刚过，“国十一条”正式出炉，却收效甚微，特别是在“两会”后，多地频出“地王”，为此仅隔了3个月，被称为史上最严厉、以限购、限贷为核心的“新国十条”正式出炉，由于包括限制异地购房（限购令）、大幅提高二套房贷款标准和购买第三套房不予贷款等具体可执行性的措施，并推出了五年内新建3600万套保障房的计划。此时，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的差别化调控体系形成。
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