[摘要] 近十年来，政府几乎每年都要出台政策对房地产价格进行调控，但效果甚微。无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”都贯穿着一个思路——通过抑制需求来控制房价。
市场化起步即加速
就在外界普遍认为土地有偿使用的开闸，将带动房地产业全面发展的时候，中国却在这一年迎来了严重的通货膨胀，通胀率一度高达18.5%。因此，中央启动了国民经济的治理整顿，重新加码计划经济，这让房改在此后三年时间内基本陷于停顿状态。
在经历了严重的通货膨胀与持续低增长双重夹击后，中国的经济已经到了必须要快速发展的阶段，而能够拉动数十个产业，兼顾投资与消费的房地产业再度被提及。为此，1992年邓小平南巡视察时一再强调的“改革开放的胆子要大一些，抓住时机，发展经济，发展才是硬道理”，随后国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，正式开启了城镇住房制度的改革之路，投资热由此产生。
王石、潘石屹、冯仑、王功权等绝大部分房企老板在那个时候积攒了自己的原始资本，但由于个人住房消费尚未放开，70％左右的商品房是被企事业单位整栋或多层购买，监管层和开发商们都明白，何时个人住房消费真正启动，房地产业的市场化改革才能算是真正开始。
中国人再一次在危机面前找寻到了自身发展的途径。1997年亚洲金融危机后，前期投资热急速降温后出现了外商抽逃资金留下的“半拉子”工程，各级银行无奈层层清欠连环债务，在外需全面停滞的情况下，发展内需市场成了中国惟一的选择。
当年11月，时任国务院副总理和中国人民银行行长的朱镕基在深圳与万科集团董事长王石会面时，后者给前者讲了那个改变中国房地产业的段子：“一个美国老太太和一个中国老太太在天堂相遇。中国老太太说：‘我攒了30年钱，终于在死前买了一套大房子。’美国老太太说：‘我住了30年的大房子，终于在死前还清全部贷款。’”
一年后的7月3日，国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经适房为主的多层次城镇住房供应体系。以此为标志，住房制度改革全面展开，老百姓开始进入买房市场。
次年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。
中国房地产研究会副会长顾云昌后来回忆，中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两架发动机、一个燃料库”。其中一架“发动机”是房改。如果不是住房商品化，楼市就不会这么热；另一架“发动机”是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让，意义巨大；“燃料库”则是个人住房贷款，没有金融支撑，老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。
这样一组数字或许更能说明住房商品化来临给中国经济的影响：从宏观经济层面看，本轮调控前，我国房地产业开发投资额由1998年的3614.2亿元提高到2006年的19422.9亿元，八年间增长了5.37倍，年均递增23.4%；GDP的增长中，大约1.3个百分点，再加上间接贡献，估计可达到1.9-2.5个百分点，占到GDP总体增长的30%；从行业带动看，上到水泥钢筋，下到窗帘布料，房地产业的兴衰直接带动了40余个产业的发展。
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