宣传篇 楼盘宣传也“忽悠”
“森林是几棵葱状的小树；当业主问为何森林不是森林，池塘里为何没有鱼时，被销售代表的巧舌回答搞得哭笑不得，说：百年后才成为参天大树，鱼被吃了，天鹅吃饱飞了”，这是小品里发生的故事，可家住沈阳市皇姑区的郎女士在现实生活中遭遇了类似的事情，买房时开发商说旁边的空地是规划绿地，现在却开始盖车库了，她感觉特别气愤。
郎女士遭遇了开发商的虚假宣传，虚假宣传是目前房地产界“功利营销”的通病。夸大美化居住环境，打造虚假水景概念、绿化概念、花园概念、交通概念，这些都是开发商司空见惯的伎俩。但在合同签订的前期，购房者在购房前看到的广告宣传，包括宣传资料、实物模型等等，只要不写到合同中，很难要求卖方对此承担合同责任。
对此，律师建议，消费者在购房过程中，不要轻信售楼人员的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚。希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。购房者在签合同时应注意广告内容，争取把广告商的条款多写一些在合同里。写明销售广告必须构成合同的一部分，认真研究《商品房预售合同》的内容，当购房人无法举证的时候，就可以把广告作为依据。
小品《梦幻家园》暴露了房地产市场存在的诸多弊端，颇有现实意义和警示价值。诸如对房屋质量问题，开发商和物业互相“踢皮球”；对事关购房人切身权益的重要条款含糊其辞，并做虚假承诺；对业主将住宅作为商用的不当行为漠然视之等。对此，有人大代表建议，开发商在销售房产时，应向买受人出示详细的产品说明书。据介绍，产品说明书应该包括详尽的房屋结构、建材标准及使用方法和年限等相关内容，而且应该细致到钢筋粗细、水泥标号、管材品牌及铺设线路，还有业主对小区公共设施的共用权部分等内容，甚至应该说明所购买的房产位于的经纬度，这样才能让百姓做到心中有数，即使使用了十年后，产品出现质量问题，也能有据可查，有据可诉，切实保障百姓的利益。
合同篇 霸王条款不好使
倾半生积蓄，举全家之力购买到商品房，却频繁遭遇合同陷阱，在签订购房合同时“霸王条款”暗藏玄机。对此，沈阳市消费者协会对房地产行业中的“霸王条款”进行了一次全面声讨，315律师团的律师用法律“利剑”直指“霸王”，本报对最“经典”的霸王条款进行点评分析，请购房者擦亮双眼，谨慎签合同。
霸言霸语：“归开发商所有。”
点评：其实质是开发商为自己单方面修改合同（变更合同）埋下的伏笔。销售商品房广告和宣传材料的内容如果成为商品房买卖合同的内容，它就是合同的组成部分,那就是双方一致的意思表示。未经双方同意或不具备法定变更情节时，就不应变更。可是开发商在设计合同时给自己设计了一条解释权，为自己设计了变更或解除合同的附条件，即“归开发商所有”。违反了《消法》、《合同法》等有关规定。一是商家为促销所做的承诺受法律法规的约束，不能随意按自己的意思更改。我国合同法规定：“合同的变更或解除一般应协商一致或征得对方的同意”。二是我国合同法规定：“如果对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释”。而不是“归开发商所有”。三是法律对被动接受格式条款的一方有政策性倾斜。合同法规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。开发商没有。
霸言霸语：“买受人签订本认购书时，即缴付定金贰万元（含诚意金）。本认购书签订后，定金不退还。”
点评：定金不退还违反了我国法律规定：《担保法》第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，而不是不退还。另外在签订认购书时就让消费者交付大量定金是开发商为强买强卖所设的陷阱。认购书并不是实际意义上商品房买卖合同。双方并没有形成债权、债务关系，交付的定金，实际上是立约定金，买受人只有在符合签约条件而不与之签约时，才存在着所收定金不退还的问题。
霸言霸语：“买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。”
点评：对于购房人办理权属证书的期限，《城市房地产开发经营管理条例》作出了明确规定，即商品房交付或销售合同签订之日起90日内。对于因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式，示范文本提供了两种处理方式供买卖双方选择，即退房赔偿损失和按已付房价款支付违约金。鉴于目前房地产业的现状，很少有购房人选择退房的处理方式，但购房人根据第二种处理方式向开发商追究违约责任时，发现无论多少天办理权属证书，开发商所需支付的违约金都是不变的，购房人可以根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，在合同中约定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算违约金，即每日按已付购房款总额的万分之二点一支付违约金。对于因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得房地产权属证书超过一年的，消费者可以选择退房并赔偿损失。
霸言霸语：“双方签订协议后，若甲方（出卖人）将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。”
点评：一房二卖是典型的欺诈行为，绝不能简单地以3%经济赔偿应付了事。人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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