[摘要] 近几年全国商业地产市场快速发展，投资、开工均持续增加，销售面积处于较低水平，商业用房和办公楼占比均有所上升，市场份额迅速扩容。中指研究院对此做了专项研究，结论显示：沈阳、合肥、成都、郑州等部分二线城市商业地产供应量远超出当地消费能力，供过于求风险加剧。
2、办公楼市场：一线城市需求依旧旺盛，北京优质物业供不应求，成都、郑州、昆明等二线城市供应大幅超前
（1）、市场现状：北京、上海投资量仍最为显著，二线城市开工、销售增长速度快
》》 开工：持续扩容，二线城市增长率较高
图：2005-2012年办公楼新开工面积及年平均增长率
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
图：2012年主要城市办公楼开工及其近三年复合增速
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办公楼市场供应持续扩容，最近三四年增幅尤其显著。2005-2012年，办公楼市场新开工量持续增加，从1704万平方米增加到5986万平方米，增长了3.5倍。从增速来看，2009-2012年年平均增幅为25.5%，是2005-2008年年平均涨幅10.4%的2.5倍，扩容速度明显加快。
从不同城市来看，北京办公楼新开工量遥遥领先于其他城市，成都、郑州等二线城市增速突出。2012年新开工面积超过100万平方米的城市达到了15个，其中，北京市办公楼物业新开工量一直处于领先水平，2012年更是刷新了单个城市开工量的记录，达到537万平方米，是上海的两倍有余（233万平方米），占开工量的30个城市的15%。从新开工量增速来看，30个城市复合增长率的平均值达到了50%，二线城市成都、郑州近三年的增长率更是超过70%，其开工量已经接近上海。
》》 投资：北京、上海对资金的吸引力依旧最强
图：2012年主要城市办公楼开发投资额及其近三年复合增速
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图：2010-2012年主要城市办公楼开发投资额占房地产开发投资额比重
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北京、上海办公楼物业市场对资金的吸引力依旧最强，9个城市开发投资额超百亿。2012年，北京、上海的办公楼物业开发投资额分别达到了385亿元和263亿元，是前30城市平均水平（82亿元）的4.7倍和3.2倍，两城市投资额之和更是占到30个城市合计的26%，投资额大幅超越其他城市。除北京、上海外，广州与其他6个经济发展较快的二线城市投资额也超过百亿元，其中武汉、成都、郑州、重庆近三年的复合增速超过50%，增长较快。而另一个一线城市深圳的投资额仅排到26位，其在2005以28亿投资额排在第4位，之后多年一直维持低增速，近三年更是出现投资额下降的情况。从办公楼开发投资额占房地产市场整体比重来看，北京、上海、广州三城市超过10%，南昌的房地产市场规模相对较小，但其写字楼投资增速近几年较快，促成其资金占比提高到仅次于广州的水平。
》》 销售：成都、郑州等二线城市销量已高于部分一线城市，而一线城市销供比普遍高于其他城市，供应相对不足
图：2012年主要城市办公楼销售面积
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图：2010-2012年主要城市办公楼销售开工比
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北京销售面积明显领先其他城市，成都已超越上海。2012年，只有5个城市销售面积超过100万平方米，其中有3个一线城市，2个二线城市，与开工情况类似。北京销售253万平方米，依旧大幅领先主要城市平均水平（56万平方米）。成都销量猛增接近一倍，已 越上海，成为销售面积第二大的城市。
各城市销售开工比普遍较低。从销售开工比来看，近三年累计销售面积超过500万平方米的城市的只有3个城市，而累计新开工超过500万平方米的多达24个城市，因此，范围内的销售新开工比被拉低。主要城市近三年销售开工比均值为0.49，中位数为0.44，与住宅市场接近1的比值相比，办公楼市场明显偏低，这种局面除了归结于近年办公楼物业供应量增速较大，部分城市已超出市场消化能力，另一方面也与开发企业逐渐转变策略，倾向于自持优质物业有一定关系。
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