[摘要] 近几年全国商业地产市场快速发展，投资、开工均持续增加，销售面积处于较低水平，商业用房和办公楼占比均有所上升，市场份额迅速扩容。中指研究院对此做了专项研究，结论显示：沈阳、合肥、成都、郑州等部分二线城市商业地产供应量远超出当地消费能力，供过于求风险加剧。
（2）、分化与风险：一线城市需求旺盛，市场潜力仍值得挖掘，沈阳、银川、合肥等二线城市存在较高的供应过剩风险
》》 租金与空置率：一线城市租金持续上涨，空置率保持在低水平
图：2010-2012年主要城市优质商铺租金
图：2011-2012年代表城市商业营业用房租金及其增长率
数据来源：仲联量行，中指研究院整理
一线城市需求旺盛，租金持续上涨。从2010-2012年8个大城市的租金走势来看，一线城市北京，广州，上海和二线城市的天津租金一直呈现上升态势，显示这四个城市的商业用房市场需求旺盛，二线城市沈阳的租金一直呈下降态势，重庆、青岛的租金先上升后下降，并在2012年下降到近三年值。从空置率来看，沈阳的空置率，近三年的空置率持续在15%以上，北京、青岛的空置率持续降低，并在2012年末降至10%以下，广州的空置率持续在处在地位，在3%左右。因此，综合来看，北京、广州、青岛三个城市的商业营业用房市场需求与供应较为均衡，而沈阳的商业营业用房则显示出供应过剩的风险。
》》 开工量与社会消费品零售额：沈阳、重庆虽供应量大，但仍在其承载范围，银川、合肥、呼和浩特等中西部二线城市供应远超其消化能力，更值得警惕
图：主要城市商业用房近三年累计新开工面积与2011年社会消费品零售总额对比
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
一线城市有足够的需求消化新增供应，而二线城市面临供应过剩的风险，其中沈阳、重庆虽供应量大，但仍在其承载范围，银川、合肥、呼和浩特等中西部二线城市供应远超其消化能力，风险更值得警惕。社会消费品零售总额是衡量商业用房市场需求的一个重要指标，随着社会消费品零售总额的增加，商业用房面积的适当增加可以促进消费，但过多的面积供应则会导致供求不平衡，带来相应的市场风险。2010-2012年，在主要城市中，所有一线城市的社会零售品销售总额都远远高于其所应对应的新开工面积，显示了强大的社会消费能力，由于一线城市的家庭可支配收入高，增长速度快，体验式消费占据了主导地位，因此时尚品牌、快速消费品、餐饮、影院等产业扩大了营业面积，商业营业用房市场需求旺盛。而二线城市银川、合肥、沈阳等城市存在着严重的供需不匹配，其中沈阳2011年消费品零售总额均不到北京的一半，但开工面积均超出北京的60%以上。其他城市如二线城市济南、杭州、无锡都显示出供需平衡的态势。
结语
2012年，在宏观经济稳定增长，国家扩大内需、社会消费品零售总额双位数增长等宏观因素以及投资渠道少、住宅限购等微观因素影响下，商业地产市场供应量达到历史，但销售面积并未相应的随之增加，供大于求的现象初显，城市之间两极分化。一线城市由于人口众多，第三产业占比高，人均收入高，因此，商业地产的供应很好的适应了城市的需求，无论是对于一线城市的办公楼市场，还是商业营业用房，较高的销售面积、较低的空置率与上涨的租金都显示出了市场的供不应求态势。
而对于如沈阳等二线城市，较低的销售面积、较高的空置率与下降的租金，表明这些城市存在着供应过剩的风险。造成这种状况的原因，一方面是开发商对于二线城市商业地产前景的不理性的分析与预期，另一方面也来自城市规划中的问题，商业市场的培育、经营、发展都有自身的规律与周期，如果政府加快商用土地供应节奏，无疑在短期内加重了商业地产的供应量，造成商业地产的出清周期与商业的发展周期不匹配，从长远来说，反而抑制了社会经济的发展。
从企业的角度来说，无论是一直坚持做商业地产的万达集团，还是新进入商业地产的龙湖地产等公司，都提高了自持物业的比例，这都表明商业地产开发公司更重视商业地产后期经营所带来的利润，但由于商业地产的投资回收期长，风险大，因此，企业财务、经营、管理能力是商业地产能否健康发展的关键。2013年，经济的稳定发展，城市化的加快，住宅市场的限购以及投资渠道的缺少都会继续给商业地产的发展带来利好，一线城市的商业地产依然面临着发展的契机，而部分二线城市新增供应超过需求的情况也不会在短期内扭转，同时电商的线上贸易、虚拟商铺的快速发展也给商业地产尤其是商业营业用房的开发带来新的挑战。
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