[摘要] 近几年全国商业地产市场快速发展，投资、开工均持续增加，销售面积处于较低水平，商业用房和办公楼占比均有所上升，市场份额迅速扩容。中指研究院对此做了专项研究，结论显示：沈阳、合肥、成都、郑州等部分二线城市商业地产供应量远超出当地消费能力，供过于求风险加剧。
（2）、分化与风险：一线城市仍旧存在较大机遇，成都、郑州、昆明等二线城市供应过剩风险问题值得关注
》》 租金与空置率：甲级办公楼租金上涨但增速放缓，部分二线城市空置率高企
图：2011-2012年各季度代表城市办公楼租金及其增长率
数据来源：DTZ，中指研究院整理
图：2011-2012年各季度代表城市办公楼空置率
数据来源：DTZ，中指研究院整理
办公楼租金水平持续增长，但2012年增速普遍放缓。2011年各个城市租金都呈现季度环比攀升的情况，分别在四季度左右达到增速高点，按季环比增长率部分城市一度超过10%，之后涨幅明显趋缓，一线城市到2012年四季度环比涨幅已经接近于零，天津、杭州等部分二线城市甚至出现了租金下降的情况，短期内供应过剩的压力较大。
主要城市空置率水平表现分化，多数城市空置率下降，但杭州、武汉等二线城市供求关系逆转，空置率大幅提升。2011年各主要城市甲级办公楼空置率在10%水平左右，处于较低水平，而2012年这一指标出现明显分化，一线城市北京空置率持续走低，至年末仅有2.8%，市场明显供不应求，上海、广州、深圳维持去年的较低水平，二线城市天津、杭州、武汉空置率持续攀升，特别是杭州，空置率达到了19.0%，仅南京的空置率走低，总体来看二线城市出现供应过快，消化能力不足的情况。
》》 开工量与第三产业产值：成都、郑州、昆明等二线城市超量供应明显
图：主要城市办公楼近三年累计开工面积与2011年第三产业产值对比
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
一线城市经济基础好、需求旺盛，而部分二线城市如成都、郑州、昆明、鄂尔多斯等供应量明显超过了其消化能力。第三产业产值对办公楼需求影响非常显著，因此这里我们用第三产业产值作为需求的替代量来评估目前城市对近三年新增供应量的消化能力。一线城市北上广深经济基础好，第三产业总产值远高于平均水平，对写字楼物业需求旺盛。反观成都、郑州、昆明、鄂尔多斯等城市存在供应过剩风险，其近三年实际开工量已到达400-600万平方米之间，新开工复合增速超过第三产业产值复合增速50个百分点，但其第三产业产值明显低于供应量相似的广州、上海等地。此外，杭州的供应量虽大，但其处于东部沿海较发达地区，第三产业平稳增长而新增供应增速却有所下降，楼市持续过热的风险不大。而天津从累计开工量与第三产业产值来看关系来看还属正常，但是其局部地区开发过热迹象也相当明显，天津滨海新区响螺湾商务区由于政府主导投资过度超前，配套设施滞后，多个项目已经处于封盘停工项目状态。整体来看，30个城市近三年销售开工比均值为0.44，与住宅市场接近1的比值相比，办公楼市场明显偏低，造成这种情况一方面由于近年办公楼物业供应量增速较大，部分城市已超出市场消化能力，另一方面于开发企业转变策略，倾向于自持优质物业有一定关系。
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