[摘要] 2013年一季度，主要城市新房成交量为近四年最高，其中3月在政策末班车效应的带动下，创下2010年调控以来单月最高水平，北京等地二手房成交量呈现井喷；百城价格指数连续10个月上涨，涨幅突破1%，二手房价格指数一季度涨幅6%，其中3月单月环比涨幅达2.8%。
2. 2013年一季度中国房地产市场走势及调控政策影响分析
2.1 一季度延续去年底销售火热态势，投资开工恢复，不同城市新增供应分化
2.1.1 销售同比明显增长，末班车效应使得3月二手房成交量大幅增长
图：2008年至今商品房和住宅累计销售面积及销售额同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
1-2月新房销售增速创2010年以来新高，3月涨幅略有收窄。根据国家统计局数据，2013年一季度，商品房销售面积2.09亿平方米，同比增长37.1%，其中住宅销售面积1.89亿平方米，销售额11997亿元，同比增幅分别为41.2%、69%。1-2月住宅整体销售维持去年年末的景气状况，同时由于去年初销售基数较低，导致今年前两个月商品房销售增速同比大幅攀升，销售面积同比增长55.2%、销售额增长87.2%。由于去年同期基数原因，3月增幅有所收窄，但仍维持在40%左右的高位运行。
图：2013年一季度和3月分城市新房成交量变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
代表城市3月新房成交量创调控以来新高，一线城市表现最为突出。与同比增速放缓类似，相较1-2月约的增幅，50个代表城市3月同比增幅下降至50%左右，但环比增幅达103%，量为2010年调控以来新高水平。其中一线城市回升力度最为明显，环比增长147%，同比增幅达80%，二线代表城市环比增长113%，同比增长44%，增幅低于一线城市，三线城市环比增幅在各城市类别中，但仍达到61%。
图：2010年至今代表城市二手房成交量及同比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
政策末班车效应引发二手房市场成交井喷。2013年一季度，代表城市二手房累计成交15.6万套，是去年同期的3.4倍。受二手房税费政策影响及限购累积需求的恐慌入市，一季度，二手房市场延续销售火爆局面，1月二手房成交4.2万套，较去年同期增长3.8倍，3月单月成交量近9万套，达到2010年以来水平。其中一线城市和一些热点二线城市二手房成交表现抢眼，一季度，深圳二手房成交套数同比增长3.4倍，北京同比增长2.6倍，无锡同比增长近3倍。
2.1.2 投资增速企稳反弹，新开工震荡中降幅缩小
图：2008年至今房地产及住宅开发投资走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
开发投资同比增长，但增速在3月有所放缓。1-3月，房地产开发投资完成额累计达13133亿元，同比增长20.2%，其中住宅投资9013亿元，同比增幅为21.1%。1-2月，住宅投资同比大幅增长，增幅达23.4%，为去年3月份至今首度重回20%以上，但相较于1-2月23.4%的同比增幅，3月单月同比增幅下降至19%，从而影响一季度累计增速回落2.3个百分点。
图：2008年至今住宅新开工、竣工及同比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
住宅新开工月度震荡变化，累计降幅较此前明显缩小。2013年初，新开工面积增速止跌反弹，1-2月商品房新开工同比增长14.7%，其中住宅1.74亿平方米，同比增长17.5%，竣工面积同比增幅达30.5%。但至一季度末，住宅新开工同比再度回落，较去年同期下降0.8%。3月两会召开及“国五条”细则出台，在政策预期不明朗时期，房地产开发企业放缓建设进度，3月单月新开工同比降幅达19%，竣工面积下行趋势更为明显，单月同比下降27%。但总体来看，相较于2012年3月至年底每月5%-13%的降幅，新开工同比降幅已明显收窄。
2.1.3 新政影响开发企业预期，不同城市推盘分化显著
图：2010年至今代表城市月度商品住宅新增供应量走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
供应量处于近四年同期，3月推盘激增。2013年一季度，代表城市月均新批上市面积为885万平方米，与2012年和2011年同期相比分别增长37%和5%，为近四年同期。受传统淡季企业推盘放缓影响，前两月新增供应量显著回落；3月，受政策细则即将落地影响，部分城市企业加快推盘，代表城市新增供应量激增，环比大幅增长2.35倍，同比增长17%，达1287万平方米，为2010年调控以来同期水平且单月供应量已超过去三年年均水平（1269万平方米）。
图：代表城市近两年一季度及3月商品住宅新增供应量
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不同城市供给呈现分化。从10个代表城市供应情况来看，大部分城市3月供应量同比呈现增长或持平，随着供应量的提高以及销量增幅的放缓，供需关系有所缓解；但北京、武汉等城市3月供应量同比持续下降，北京1-2月供应同比下降22%，3月同比降幅扩大1个百分点，而武汉则由1-2月累计同比增长超50%变化为季度同比下降15%，3月单月降幅达59%。
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